Apartamento em Charneca de Caparica e Sobreda
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Apartamento T2 com 112 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 622 345 €, 22% acima do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 112 m², no 1º andar, construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua dos Pinheiros, 4, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A lareira na sala de estar acrescenta calor e caráter, enquanto a varanda do apartamento oferece vistas serenas do campo de golfe e da floresta de pinheiros circundante, ideal para relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está €112,345 (18.1%) abaixo do valor justo de €622,345, indicando que esta propriedade está subvalorizada. A sua posição atual no mercado sugere uma oportunidade convincente para investidores. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda foca em melhorar o apelo do apartamento através de pequenas renovações, com o objetivo de atrair compradores que procuram imóveis prontos a habitar. Com um retorno rápido projetado, este investimento pode gerar lucros significativos. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer dirige-se a famílias ou profissionais que procuram estabilidade a longo prazo num ambiente suburbano, com um rendimento bruto estimado de 3.4% gerando cerca de €1,445 mensais. Isso encoraja um fluxo de caixa contínuo, aproveitando as comodidades nas proximidades.
Avaliação
Valor justo estimado em €622,345 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €510,000 situa-se €112,345 (18.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de rua dos Pinheiros, 4 de €541,445 (€4,834/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €541,445, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €622,345 (€5,557/m²), uma diferença de €112,345 (18.1%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Pinheiros, 4 | Imóvel em análise | €510,000 | €4,554 | — | 72 | 71 |
| rua dos Ciprestes, 38 | Ativo | €589,000 | €6,010 | 32.0% | 73 | 72 |
| rua dos Ciprestes | Ativo | €495,000 | €5,103 | 12.1% | 75 | 67 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · d7a48e | Ativo | €520,000 | €6,842 | 50.3% | 70 | 59 |
| rua António Sardinha, 9 | Ativo | €429,900 | €4,478 | 1.7% | 79 | 75 |
| Mediana | €507,500 | €5,557 | 22.0% | 74 | 70 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Charneca de Caparica e Sobreda oferece uma oportunidade convincente para investimentos em aluguer de longo prazo, dado o seu diferencial de 18,1% abaixo do valor justo. Com um rendimento bruto de 3,4%, este apartamento está posicionado para fornecer fluxo de caixa estável enquanto beneficia da proximidade com as ligações de transporte para Lisboa. Family rental Este apartamento de dois quartos é ideal para arrendamentos familiares, uma vez que as comodidades do bairro e a boa qualidade dos inquilinos o tornam apelativo para ocupantes a longo prazo. Com um preço de €510,000, está subvalorizado em comparação com o seu valor justo de €622,345, aumentando a sua atratividade para famílias que buscam um ambiente de vida confortável. Buy-and-hold Como um investimento buy-and-hold, o apartamento em Charneca de Caparica e Sobreda representa uma escolha estratégica, especialmente dado o seu diferencial de 18,1% em relação ao valor justo e as sólidas perspetivas de inquilinos. A forte localização, com boas ligações de transporte para Lisboa e uma pontuação razoável do bairro, sugere potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 indica uma possível suscetibilidade a recessões que podem afetar negativamente a estabilidade dos inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 562 752 €
- Capital próprio necessário
- 154 752 €
- Prestação mensal
- 1720 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -997 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras15 400 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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