Apartamento em Barreiro e Lavradio
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Apartamento T2 com 57 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 362 €, 25,7% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 57 m², no 3º andar, construído em 1971, certificado energético E. Localizado em rua Egas Moniz, 2F, freguesia de Barreiro e Lavradio, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui janelas em PVC com oscillobatente, melhorando o conforto térmico e acústico, e apresenta uma nova cozinha IKEA com bancada em Silestone para uma vida moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está €65,638 (34.7%) acima do valor justo de €189,362, indicando que o imóvel está sobrevalorizado. Os investidores devem ter cautela ao considerar esta listagem, dada a sua discrepância de preço substancial.
Avaliação
Valor justo estimado em €189,362 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €65,638 (34.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de rua Egas Moniz, 2F de €145,690 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €145,690, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €189,362 (€3,322/m²), uma diferença de €65,638 (34.7%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Egas Moniz, 2F | Imóvel em análise | €255,000 | €4,474 | — | 85 | 72 |
| rua Vasco da Gama, 73 | Ativo | €262,500 | €3,052 | 31.8% | 80 | 72 |
| rua de Moçambique S / N | Ativo | €265,000 | €3,155 | 29.5% | 80 | 74 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 86cddc | Ativo | €279,900 | €3,293 | 26.4% | 75 | 69 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 38b640 | Ativo | €248,000 | €3,351 | 25.1% | 74 | 68 |
| Mediana | €263,750 | €3,224 | 27.9% | 78 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço actual pedido de €255,000 excede o valor justo de €189,362 em 34,7%, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada para fins de arrendamento de longo prazo. Embora a localização ofereça boas ligações de transporte para Lisboa, o rendimento de 3,4% é relativamente baixo em comparação com os padrões do mercado. Arrendamento familiar Dado o valor justo da propriedade de €189,362 e o preço de listagem actual de €255,000, é evidente que este apartamento está sobrevalorizado para estratégias de arrendamento familiar. Apesar da classificação do bairro de 72/100, o aumento do custo pode desincentivar potenciais inquilinos que procuram opções de habitação acessíveis. Comprar e manter O significativo desvio de 34,7% em relação ao valor justo sugere que este investimento de comprar e manter não é aconselhável, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada. Embora a condição geral seja avaliada em 83/100, o preço inflacionado diminui o potencial a longo prazo para rendimento e valorização do capital.
Riscos
Sensibilidade económica A propriedade pode enfrentar volatilidade financeira devido às classificações de estabilidade económica e de inquilinos serem ambas 70/100, indicando um risco moderado de uma recessão económica afectar a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 269 321 €
- Capital próprio necessário
- 65 321 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -499 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras490 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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