Apartamento em Leiria
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Apartamento T3 com 172 m² em Leiria, à venda por 325 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 379 659 €, 16,8% acima do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 172 m², no 1º andar, construído em 2003, certificado energético D. Localizado em rua Paulo, freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: As varandas do apartamento oferecem vistas cénicas do histórico Castelo de Leiria, aumentando tanto o apelo estético como o usufruto do espaço exterior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €325.000 está significativamente abaixo do valor justo de €379.659, representando uma subavaliação de €54.659 (14,4%). Isto representa uma sólida oportunidade de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €379,659 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €325,000 situa-se €54,659 (14.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €325,000 face à base da zona de rua Paulo de €314,216 (€1,827/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €314,216, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €379,659 (€2,207/m²), uma diferença de €54,659 (14.4%) face ao preço pedido de €325,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Paulo | Imóvel em análise | €325,000 | €1,890 | — | 72 | 54 |
| Marrazes e Barosa · 38b6dd | Ativo | €347,500 | €2,199 | 16.4% | 75 | 43 |
| urbanização Vale Grande | Ativo | €319,000 | €2,215 | 17.2% | 75 | 47 |
| praça Cristiano Schurmann, 45 | Ativo | €285,000 | €2,298 | 21.6% | 68 | 48 |
| Marrazes e Barosa · a80535 | Ativo | €270,000 | €2,177 | 15.2% | 65 | 44 |
| Mediana | €302,000 | €2,207 | 16.8% | 72 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Leiria apresenta uma diferença em relação ao valor justo de 14,4%, sugerindo que está subvalorizada no mercado atual. Com um rendimento bruto de 3,5% e uma pontuação de condição de 75/100, pode atrair inquilinos de longo prazo que buscam um conforto habitacional numa área rural. Compra e Retenção Dada a sua natureza subvalorizada, esta propriedade em Leiria poderia ser um investimento seguro para uma estratégia de compra e retenção. O potencial de valorização, combinado com o rendimento relativamente estável, posiciona-a bem para um crescimento de capital a longo prazo num contexto de procura de rendas consistente. Não ideal para o mercado de luxo Embora a propriedade tenha qualidades atrativas, a sua localização e a classificação da vizinhança de 54/100 sugerem que pode não atender aos requisitos do mercado de luxo. As características rurais e as comodidades podem limitar o seu apelo a compradores de alta gama. Não ideal para habitação estudantil Este apartamento de 3 quartos, embora espaçoso, não está alinhado com as exigências da habitação estudantil devido à sua localização rural e às comodidades na vizinhança circundante. A qualidade do inquilino em tais áreas normalmente não suporta uma procura consistente por parte dos estudantes.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100, existe um risco significativo de que flutuações de mercado ou crises económicas locais possam afetar negativamente o valor da propriedade e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 367 854 €
- Capital próprio necessário
- 107 854 €
- Prestação mensal
- 1139 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -687 €
- Preço325 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 356 €
- Imposto do Selo (escritura)2600 €
- Imposto do Selo (crédito)1560 €
- Escritura, registo e banco2280 €
- Obras23 058 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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