Apartamento T4, 94 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada
Apartamento T4 com 94 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 580 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 408 900 €, 29,5% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 94 m², no 3º andar, construído em 1978, certificado energético E. Localizado em travessa Pinheiro Chagas, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento apresenta uma combinação distinta de vista mar e um espaçoso layout de quatro quartos, tornando-o ideal tanto para vida familiar como para potenciais oportunidades de arrendamento numa localização costeira privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €580,000 está significativamente acima do valor justo de €408,900 em €171,100 (41.8%). Esta propriedade está sobrevalorizada, limitando a sua atratividade para investidores astutos em busca de uma boa entrada.
Avaliação
Valor justo estimado em €408,900 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €580,000 situa-se €171,100 (41.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €580,000 face à base da zona de travessa Pinheiro Chagas de €438,198 (€4,662/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €438,198, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €408,900 (€4,350/m²), uma diferença de €171,100 (41.8%) face ao preço pedido de €580,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Pinheiro Chagas | Imóvel em análise | €580,000 | €6,170 | — | 70 | 69 |
| Corroios · 6fb80d | Ativo | €349,500 | €4,112 | 33.4% | 65 | 76 |
| rua dos Ciprestes | Ativo | €880,000 | €6,929 | 12.3% | — | 71 |
| rua Bento Jesus Caraça S / N | Ativo | €390,000 | €4,588 | 25.6% | 73 | 75 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 6530d6 | Ativo | €587,000 | €4,933 | 20.1% | 78 | 74 |
| Mediana | €488,500 | €4,761 | 22.8% | 73 | 75 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade, listada a €580,000, apresenta uma diferença significativa de 41,8% em relação ao seu valor justo de €408,900, indicando que está sobrevalorizada. O rendimento bruto de 0% sugere desafios na obtenção de fluxo de caixa consistente, tornando-a uma opção indesejável para investimentos em arrendamentos a longo prazo. Buy-and-hold Com um valor justo consideravelmente inferior ao preço de listagem, esta propriedade carece do suporte fundamental de preço necessário para uma estratégia sólida de compra e manutenção. Os investidores podem enfrentar uma estagnação prolongada dos valores, uma vez que o rendimento bruto de 0% sugere um potencial limitado de valorização e altos custos de manutenção. Family rental O apartamento está localizado numa área suburbana de Almada, mas a sua sobrevalorização a €580,000 em comparação com um valor justo de €408,900 pode afastar muitos potenciais inquilinos familiares. Além disso, a modesta classificação de condição de 67/100 da propriedade complica ainda mais a sua atratividade para famílias que procuram opções de habitação de qualidade. Not ideal for: A propriedade não é adequada para arrendamentos de curto prazo, o mercado de luxo ou habitação estudantil devido ao seu preço elevado e à falta de características atractivas que esses segmentos normalmente exigem.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 60 indica uma maior probabilidade de rotatividade, o que pode afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 650 626 €
- Capital próprio necessário
- 186 626 €
- Prestação mensal
- 1956 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2458 €
- Preço580 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4640 €
- Imposto do Selo (crédito)2784 €
- Escritura, registo e banco2892 €
- Obras26 610 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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