Apartamento T1, 40 m² em Rio Tinto, Gondomar
Apartamento T1 com 40 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 126 335 €, 15,8% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 40 m², no 1º andar, certificado energético E. Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A localização traseira deste apartamento oferece uma atmosfera mais tranquila, enquanto a sua proximidade com Marquês proporciona acesso conveniente a transportes públicos e comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €150,000 está significativamente acima do valor justo de €126,335, representando uma sobrevalorização de €23,665 (18.7%). Esta discrepância sugere um desafio potencial para atrair compradores a este preço listado.
Avaliação
Valor justo estimado em €126,335 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €150,000 situa-se €23,665 (18.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €150,000 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €140,046 (€3,501/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 40/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €140,046, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €126,335 (€3,158/m²), uma diferença de €23,665 (18.7%) face ao preço pedido de €150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · c498b6 | Imóvel em análise | €150,000 | €3,750 | — | 38 | 76 |
| alameda Mãos À, 31 | Ativo | €269,000 | €2,924 | 22.0% | 45 | 72 |
| rua Fernão de Magalhães | Ativo | €224,900 | €2,249 | 40.0% | 44 | 70 |
| rua Campaínha, 139 | Ativo | €180,000 | €5,625 | 50.0% | 45 | 76 |
| rua Alminhas da Estivada | Ativo | €245,000 | €2,552 | 31.9% | 60 | 74 |
| Mediana | €234,950 | €2,738 | 27.0% | 45 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T1 em Rio Tinto está sobrevalorizado a €150,000, 18,7% acima do seu valor justo de €126,335, limitando o apelo do investimento para gerar uma renda sustentável de arrendamento. Apesar de um rendimento bruto razoável de 5,3%, o alto preço em relação ao valor diminui a atratividade da propriedade para a manutenção a longo prazo. Arrendamento familiar Com uma lacuna de valor justo de 18,7%, esta propriedade está sobrevalorizada e pode afastar potenciais inquilinos familiares à procura de valor na localização suburbana de Gondomar. Embora a classificação do bairro de 76/100 indique boas comodidades e um ambiente desejável para as famílias, o custo undermina o seu apelo neste segmento. Comprar e manter O preço da propriedade de €150,000 excede o seu valor justo calculado em 18,7%, o que complica uma estratégia de compra e manutenção voltada para a valorização do capital a longo prazo. Embora o bairro circundante tenha uma forte classificação de 76/100, o preço atual reflete um desvio em relação às condições justas de mercado, tornando-o menos favorável para investidores. Não ideal para Mercado de luxo, Arrendamento de férias a curto prazo
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com índices de estabilidade económica e de inquilinos a 75/100, existe o risco de uma desaceleração económica moderada afetar a receita de aluguer, podendo reduzir a rentabilidade devido ao aumento das vagas ou à diminuição da retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 184 129 €
- Capital próprio necessário
- 64 129 €
- Prestação mensal
- 506 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -182 €
- Preço150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2072 €
- Imposto do Selo (escritura)1200 €
- Imposto do Selo (crédito)720 €
- Escritura, registo e banco1860 €
- Obras28 277 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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