Duplex em Benfica
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Duplex T4 com 90 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 335 065 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T4 com 1 casas de banho de 90 m², construído em 1976, certificado energético D. Localizado freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características do Imóvel: Este duplex possui duas fachadas que capturam muita luz natural, melhorando a experiência de vida numa área tranquila com amenidades locais. Área Envolvente: Situado convenientemente perto da estação de metro Colégio Militar e do Colombo Shopping Center, garantindo fácil acesso ao transporte público e a serviços essenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está significativamente acima do valor justo de €335,065, criando uma sobrevalorização de €54,935 (16,4%). Essa discrepância sugere que a propriedade está sobrevalorizada nas atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €335,065 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €390,000 situa-se €54,935 (16.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de Benfica, Lisbon, Lisbon de €395,726 (€4,397/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 52/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €395,726, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €335,065 (€3,723/m²), uma diferença de €54,935 (16.4%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Benfica · c498d7 | Imóvel em análise | €390,000 | €4,333 | — | 51 | 78 |
| Pontinha e Famões · b328cf | Ativo | €250,000 | €2,604 | 39.9% | — | 80 |
| avenida Grão Vasco em Lisboa | Ativo | €560,000 | €3,758 | 13.3% | 52 | 78 |
| rua Cândido dos Reis, 40 2º | Ativo | €179,000 | €2,081 | 52.0% | — | 73 |
| Venteira · f364e4 | Ativo | €295,000 | €3,688 | 14.9% | 48 | 76 |
| Mediana | €272,500 | €3,146 | 27.4% | 50 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €390,000 em comparação com o seu valor justo de €335,065, indicando uma diferença de 16,4% que pode dificultar o rendimento do arrendamento. Com um rendimento bruto de 3,8% e uma classificação de condição de 52/100, é melhor considerar alternativas num mercado de arrendamento robusto. Comprar e manter Investir neste duplex não é aconselhável, dada a sua diferença de 16,4% acima do valor justo, sugerindo perdas potenciais no futuro em termos de valorização. A pontuação de condição atual de 52/100 complica ainda mais a viabilidade de manter este ativo a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada num bairro relativamente bom com uma pontuação de 78/100, o seu preço de €390,000 torna-a sobrevalorizada em relação ao seu valor justo. As famílias podem optar por opções mais competitivamente precificadas, especialmente considerando que o rendimento bruto de 3,8% não é particularmente atraente neste mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar negativamente a renda de arrendamento e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 462 080 €
- Capital próprio necessário
- 150 080 €
- Prestação mensal
- 1315 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -736 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras46 152 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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