Moradia em Sesimbra (Santiago)
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Moradia T2 com 61 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 311 568 €, 37,7% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 61 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Caractéristica Excepcional: Esta propriedade possui um terraço privado com área para banhos de sol, chuveiro e churrasqueira, ideal para relaxamento e convívio ao ar livre, a poucos passos da praia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €500,000 está significativamente acima do valor justo de €311,568, levando a uma diferença exagerada de €188,432 (60,5%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada, o que levanta preocupações quanto à sua viabilidade como investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €311,568 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €500,000 situa-se €188,432 (60.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €500,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €302,745 (€4,963/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €302,745, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €311,568 (€5,108/m²), uma diferença de €188,432 (60.5%) face ao preço pedido de €500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · c498e8 | Imóvel em análise | €500,000 | €8,197 | — | 78 | 65 |
| Sesimbra (Santiago) · cfe21a | Ativo | €670,000 | €9,437 | 15.1% | 75 | 58 |
| Sesimbra (Castelo) · 0324d1 | Ativo | €300,000 | €4,412 | 46.2% | 74 | 65 |
| rua da Serra da Arrabida | Ativo | €325,000 | €5,804 | 29.2% | 80 | 61 |
| Sesimbra (Santiago) · 99f394 | Ativo | €380,000 | €3,762 | 54.1% | 70 | 58 |
| Mediana | €352,500 | €5,108 | 37.7% | 75 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um preço de €500,000, excede o seu valor justo de €311,568 em 60,5%, resultando num rendimento pouco atraente de 1,7%. Investir num arrendamento a longo prazo pode não ser ideal, pois o elevado custo de aquisição prejudica os retornos potenciais numa área suburbanizada com uma classificação de apenas 65/100 para o bairro. Arrendamento familiar Embora atrair famílias possa parecer viável devido à proximidade de Lisboa, o preço da propriedade está significativamente acima do valor justo, tornando-a menos atrativa para uma estratégia de arrendamento familiar. Com um rendimento bruto de apenas 1,7% e uma classificação de 65/100 para o bairro, o investimento não oferece os benefícios esperados para inquilinos orientados para a família. Comprar e manter Considerando o preço atual de €500,000 em comparação com o valor justo de €311,568, manter esta propriedade a longo prazo provavelmente resultará em retornos desapontantes. Com um rendimento bruto de apenas 1,7% e uma classificação de condição de 78/100, a estratégia de comprar e manter parece inviável num mercado sobrevalorizado como o de Sesimbra (Santiago).
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica um risco potencial de instabilidade financeira, que pode afetar a retenção de inquilinos e a consistência de rendimentos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 542 166 €
- Capital próprio necessário
- 142 166 €
- Prestação mensal
- 1686 €
- Rentabilidade bruta
- 1,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1487 €
- Preço500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4000 €
- Imposto do Selo (crédito)2400 €
- Escritura, registo e banco2700 €
- Obras5766 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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