Apartamento em Olivais
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Apartamento T2 com 92 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 445 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 456 824 €, em linha com o preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 92 m², no 4º andar, construído em 1968, certificado energético C. Localizado em rua Cidade de Nova Lisboa, 219, freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A sala deste apartamento apresenta vistas expansivas sobre o Rio Tejo, aumentando seu apelo com um cenário sereno que poucas áreas urbanas oferecem. Localização: Rua Cidade de Nova Lisboa, Olivais, Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €445,000 está €11,824 (2.6%) abaixo do valor justo de €456,824, o que posiciona este apartamento ao preço justo dentro da dinâmica de mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €456,824 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €445,000 situa-se €11,824 (2.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €445,000 face à base da zona de rua Cidade de Nova Lisboa, 219 de €370,068 (€4,022/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €370,068, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €456,824 (€4,965/m²), uma diferença de €11,824 (2.6%) face ao preço pedido de €445,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Cidade de Nova Lisboa, 219 | Imóvel em análise | €445,000 | €4,837 | — | 75 | 73 |
| rua Sargento Armando Monteiro Ferreira S / N | Ativo | €278,000 | €4,964 | 2.6% | 74 | 75 |
| rua Américo de Jesus Fernandes, 10 | Ativo | €380,000 | €5,278 | 9.1% | 80 | 73 |
| Camarate, Unhos e Apelação · ab7143 | Ativo | €290,000 | €3,973 | 17.9% | 76 | 78 |
| rua Arminda Correia, 4 | Ativo | €519,000 | €4,850 | 0.3% | 75 | 79 |
| Mediana | €335,000 | €4,907 | 1.4% | 76 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Olivais oferece um rendimento bruto de 3,1%, que se alinha com os retornos típicos para o mercado suburbanos da Grande Lisboa. A sua avaliação justa sugere estabilidade na geração de rendimento de aluguer consistente, tornando-a uma opção fiável para a manutenção a longo prazo. Compra e manutenção Com um valor justo de €456,824 em comparação com o preço de lista de €445,000, esta propriedade apresenta uma oportunidade razoável para uma estratégia de compra e manutenção. A sua sólida classificação de condição de 77/100 apoia as perspetivas de valorização ao longo do tempo, mantendo a atratividade para os inquilinos. Arrendamento familiar Dada a localização suburbana e a classificação decente do bairro de 73/100, este apartamento de 2 quartos é bem adequado para arrendamentos familiares, atraindo provavelmente residentes a longo prazo. As taxas de criminalidade mais baixas na área podem ainda melhorar a satisfação e retenção dos inquilinos, tornando-se um investimento sólido neste segmento demográfico.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ser uma preocupação, dado o score de estabilidade dos inquilinos de 65/100, indicando dificuldades potenciais em manter uma receita de aluguer consistente.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 486 126 €
- Capital próprio necessário
- 130 126 €
- Prestação mensal
- 1559 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -988 €
- Preço445 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3560 €
- Imposto do Selo (crédito)2136 €
- Escritura, registo e banco2568 €
- Obras9962 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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