Apartamento em Charneca de Caparica e Sobreda
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Apartamento T2 com 84 m² em Charneca de Caparica e Sobreda, Almada, à venda por 340 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 288 920 €, 15% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 84 m², certificado energético D. Localizado em rua Hugo Casaes, freguesia de Charneca de Caparica e Sobreda, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui tetos em painéis de madeira intrincados e um espaço exterior privado com acesso direto à cozinha, melhorando tanto a beleza estética quanto a funcionalidade da habitação. Notas de Condição: Embora a cozinha seja básica, a casa de banho apresenta azulejos com efeito mármore luxuosos e, no geral, a propriedade tem pouco atraso na manutenção.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €340,000 está significativamente acima do valor justo de €288,920, tornando a propriedade sobrevalorizada em €51,080, ou 17,7%. Isso indica uma falta de valor para um potencial investidor.
Avaliação
Valor justo estimado em €288,920 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €340,000 situa-se €51,080 (17.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €340,000 face à base da zona de rua Hugo Casaes de €307,990 (€3,667/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €307,990, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €288,920 (€3,440/m²), uma diferença de €51,080 (17.7%) face ao preço pedido de €340,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Hugo Casaes | Imóvel em análise | €340,000 | €4,048 | — | 64 | 76 |
| Charneca de Caparica e Sobreda · 6fba1b | Ativo | €350,000 | €3,933 | 2.8% | 68 | 71 |
| Corroios · 51b497 | Ativo | €330,000 | €3,438 | 15.1% | 70 | 68 |
| rua João Gonçalves Zarco | Ativo | €265,000 | €3,442 | 15.0% | 70 | 74 |
| Corroios · 3d9a5f | Ativo | €339,500 | €3,395 | 16.1% | 70 | 67 |
| Mediana | €334,750 | €3,440 | 15.0% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €340,000, excedendo o valor justo de €288,920 em 17,7%. Com um rendimento bruto de 3,5%, pode não oferecer retornos ideais para investidores de arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Dada a sua localização na zona metropolitana de Lisboa e a classificação decente do bairro de 76/100, a propriedade pode atrair inquilinos familiares; no entanto, o preço pedido é demasiado elevado. A €340,000, o investimento não se alinha com a avaliação justa, tornando-o menos atrativo para habitação familiar a longo prazo. Compra e manutenção Embora a área beneficie de boa infraestrutura e proximidade a Lisboa, a propriedade está sobrevalorizada a €340,000 em comparação com uma avaliação justa de €288,920. Esta diferença de 17,7% diminui o potencial de valorização da estratégia de compra e manutenção, tornando a propriedade menos apelativa a longo prazo.
Riscos
Risco de declínio económico Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, uma desaceleração poderia impactar significativamente os preços das rendas e as taxas de ocupação, enquanto uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica riscos potenciais na rotatividade dos inquilinos que poderiam agravar a instabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 382 825 €
- Capital próprio necessário
- 110 825 €
- Prestação mensal
- 1147 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -677 €
- Preço340 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 500 €
- Imposto do Selo (escritura)2720 €
- Imposto do Selo (crédito)1632 €
- Escritura, registo e banco2316 €
- Obras21 657 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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