Apartamento em Casal de Cambra
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Apartamento T4 com 162 m² em Casal de Cambra, Sintra, à venda por 519 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 469 076 €, 9,6% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 162 m², construído em 2008, certificado energético D. Localizado em rua de Nice, 20, freguesia de Casal de Cambra, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Excecional exposição solar melhora a eficiência energética e o conforto, enquanto o box de garagem privado oferece estacionamento seguro para dois veículos, acrescentando conveniência significativa à vida familiar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €519,000 está €49,924 (10.6%) acima do valor justo de €469,076, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €469,076 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €519,000 situa-se €49,924 (10.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €519,000 face à base da zona de rua de Nice, 20 de €327,282 (€2,020/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €327,282, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €469,076 (€2,896/m²), uma diferença de €49,924 (10.6%) face ao preço pedido de €519,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Nice, 20 | Imóvel em análise | €519,000 | €3,204 | — | 72 | 78 |
| Casal de Cambra · 6c797e | Ativo | €595,000 | €1,997 | 37.7% | 75 | 75 |
| rua Alexandre Herculano, 23 | Ativo | €589,900 | €1,980 | 38.2% | 75 | 71 |
| Odivelas · 261ce0 | Ativo | €639,500 | €2,920 | 8.9% | 72 | 76 |
| rua Barbosa Du Bocage, 15 | Ativo | €337,000 | €3,474 | 8.4% | 80 | 78 |
| Mediana | €592,450 | €2,459 | 23.3% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Long-term rental Considerando o preço de €519,000, que excede o valor justo de €469,076 em 10,6%, esta propriedade pode não gerar retornos sustentáveis como aluguer de longo prazo. Além disso, o rendimento bruto de 0% indica uma falta de rentabilidade nas atuais condições do mercado de arrendamento. Family rental Embora a propriedade possa atrair famílias devido ao seu tamanho e localização suburbana perto de boas escolas, a atual valorização torna-a uma opção pouco atractiva para alugueres familiares. O diferencial de 10,6% acima do valor justo sugere que os potenciais inquilinos podem procurar melhores ofertas na área de Casal de Cambra. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é questionável devido à sua sobrevalorização, o que pode dificultar o potencial de valorização futura. Os rendimentos estagnados refletidos pelo rendimento bruto de 0% complicam ainda mais a perspetiva de manutenção deste investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 80/100, a dependência das condições económicas permanece moderada, sugerindo potenciais vulnerabilidades a recessões económicas que poderiam impactar a renda e as taxas de ocupação.
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Comunidade
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