Duplex em Paranhos
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Duplex T3 com 205 m² em Paranhos, Porto, à venda por 716 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 572 920 €, 20% abaixo do preço pedido. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 205 m², construído em 2007, certificado energético B. Localizado em rua Mestre Guilherme Camarinha, 221, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O duplex possui amplos espaços ao ar livre com várias varandas, melhorando a vida indoor-outdoor e oferecendo vistas pitorescas da área circundante, ideal para relaxamento e entretenimento.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €716,000 ultrapassa o valor justo de €572,920 em €143,080, ou 25,0%. Esta discrepância indica que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor de mercado avaliado.
Avaliação
Valor justo estimado em €572,920 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €716,000 situa-se €143,080 (25.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €716,000 face à base da zona de rua Mestre Guilherme Camarinha, 221 de €596,059 (€2,908/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €596,059, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €572,920 (€2,795/m²), uma diferença de €143,080 (25.0%) face ao preço pedido de €716,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Mestre Guilherme Camarinha, 221 | Imóvel em análise | €716,000 | €3,493 | — | 74 | 73 |
| rua Padre António Vieira, 52 | Ativo | €385,000 | €2,163 | 38.1% | 72 | 76 |
| Águas Santas · 831350 | Ativo | €340,000 | €2,073 | 40.6% | 75 | 65 |
| rua de Monsanto, 327 | Ativo | €397,500 | €2,923 | 16.3% | 75 | 70 |
| rua do Capitão Pombeiro, 180 | Ativo | €395,000 | €3,319 | 5.0% | 80 | 72 |
| Mediana | €390,000 | €2,543 | 27.2% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €716,000 representa uma excessiva diferença de 25,0% em relação ao valor justo de €572,920, tornando-o uma opção pouco atraente para investimento em arrendamento de longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2,4%, esta propriedade não oferece o fluxo de caixa necessário para justificar o seu preço no competitivo mercado do Porto. Alojamento para estudantes Embora o elevado impacto turístico no centro do Porto sugira um mercado potencial para alugueres, o preço de €716,000 significa que a propriedade está 25,0% acima do valor justo, reduzindo a viabilidade de uma estratégia de alojamento para estudantes. Tendo em conta o rendimento de apenas 2,4%, este investimento não se alinha às expectativas financeiras normalmente procuradas no setor de alojamento para estudantes. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é comprometida pelo fato de a propriedade estar sobrevalorizada a €716,000, que é 25,0% acima do valor justo estimado de €572,920. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2,4%, os retornos a longo prazo provavelmente permaneceriam insuficientes para cobrir os custos iniciais do investimento e as flutuações do mercado. Não ideal para: Mercado de luxo O estado atual de preços indica que esta propriedade, cotada a €716,000, não se encaixa no segmento de mercado de luxo. Com seu valor justo marcado em €572,920 e um rendimento inferior ao esperado, não atrai o interesse dos compradores abastados no centro do Porto.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100 indica um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e flutuações na renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 795 302 €
- Capital próprio necessário
- 222 502 €
- Prestação mensal
- 2509 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1933 €
- Preço716 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 960 €
- Imposto do Selo (escritura)5728 €
- Imposto do Selo (crédito)3437 €
- Escritura, registo e banco3218 €
- Obras23 959 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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