Moradia em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim
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Moradia T3 com 180 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 282 480 €, em linha com o preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo, serra e rio. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, garagem e jardim.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 180 m², certificado energético E. Localizado em calçada João de Deus, freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Distintas: Esta propriedade possui um rico caráter histórico evidenciado pela sua construção em pedra e pisos de madeira, complementada por um generoso espaço exterior adequado a diversas opções de utilização. Benefícios da Localização: Situada a minutos do Rio Douro, oferece acesso rápido ao Porto e a amenidades essenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 está ligeiramente acima do valor justo de €282,480, com uma diferença marginal de €2,520 (0.9%). Veredicto: ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €282,480 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €2,520 (0.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de calçada João de Deus de €278,049 (€1,545/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 44/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €278,049, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €282,480 (€1,569/m²), uma diferença de €2,520 (0.9%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada João de Deus | Imóvel em análise | €285,000 | €1,583 | — | 42 | 73 |
| rua do Falcão | Ativo | €329,000 | €1,714 | 8.2% | 45 | 81 |
| rua Habival | Ativo | €295,000 | €1,425 | 10.0% | 42 | 71 |
| Campanhã · 831732 | Ativo | €339,900 | €1,317 | 16.8% | 60 | 73 |
| rua São Roque da Lameira | Ativo | €265,000 | €1,767 | 11.6% | 25 | 73 |
| Mediana | €312,000 | €1,570 | 0.9% | 44 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade a €285,000 oferece um rendimento bruto de 4.6%, que está alinhado com as expectativas de estabilidade numa área suburbana como Gondomar. No entanto, a ligeira diferença de 0.9% em relação ao valor justo indica que, embora o investimento possa ter um desempenho adequado, não apresenta um desconto convincente para torná-lo altamente atraente. Arrendamento Familiar Com um ambiente favorável às famílias e boas opções educativas nas proximidades, esta propriedade poderia atender bem a inquilinos de longo prazo que procuram estabilidade. No entanto, com um valor justo de €282,480, o retorno potencial é modesto, sugerindo uma consideração cuidadosa da demanda locatária na área. Comprar e manter Possuir esta propriedade poderia gerar uma renda de aluguel consistente, dada a sua localização na economicamente vantajosa área da Grande Porto. A avaliação está ao preço justo, mas os investidores devem estar cientes de que a apreciação futura pode ser limitada em comparação com propriedades disponíveis a preços mais atrativos. Não é ideal para Esta propriedade não é adequada para alugueres de férias de curto prazo, o mercado de luxo ou alojamento estudantil devido ao seu preço justo e classificação de condição moderada. Esses fatores podem dificultar o apelo nesses segmentos alternativos do mercado de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para uma maior rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 416 984 €
- Capital próprio necessário
- 188 984 €
- Prestação mensal
- 999 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -551 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras115 597 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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