Vivenda em Ermesinde
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Vivenda T4 com 260 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 620 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 505 720 €, 18,4% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e garagem.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 260 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Característica Notável: O jardim inclui uma horta funcional com sistema de irrigação por gotejo e potencial para aproveitamento de água da chuva, melhorando a sustentabilidade e a vivência ao ar livre. Notas de Condição: A cozinha e os espaços do sótão apresentam uma decoração mais antiga, contrastando com o acabamento de alta qualidade das áreas principais da habitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €620,000 está significativamente acima do valor justo de €505,720, traduzindo-se numa posição sobrevalorizada de €114,280 (22,6%). Isso sugere um potencial de apreciação limitada a curto prazo, dadas as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €505,720 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €620,000 situa-se €114,280 (22.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €620,000 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €435,837 (€1,676/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €435,837, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €505,720 (€1,945/m²), uma diferença de €114,280 (22.6%) face ao preço pedido de €620,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 76af96 | Imóvel em análise | €620,000 | €2,385 | — | 72 | 72 |
| rua Jornal de Notícias, 115 | Ativo | €449,000 | €1,879 | 21.2% | 72 | 73 |
| Águas Santas · e835e4 | Ativo | €600,000 | €2,542 | 6.6% | 73 | 65 |
| Ermesinde · 8ee860 | Ativo | €425,000 | €1,778 | 25.4% | 72 | 74 |
| Alfena · 99f334 | Ativo | €450,000 | €2,195 | 7.9% | 72 | 70 |
| Mediana | €449,500 | €2,037 | 14.6% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo No atual contexto de mercado, a vivenda em Ermesinde está sobrevalorizada, com um preço de listing de €620,000 em comparação com o seu valor justo de €505,720, representando uma discrepância de 22.6%. Com um rendimento bruto de apenas 3.3%, esta propriedade pode não oferecer um retorno suficiente sobre o investimento para estratégias de arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana com boa segurança e comodidades, o seu preço atual de €620,000 torna-a menos atrativa para fins de arrendamento familiar, dado o seu valor justo de €505,720 e uma discrepância significativa de 22.6%. O rendimento de 3.3% sugere que as famílias podem não conseguir arcar com este arrendamento, limitando a sua atratividade no mercado de arrendamento familiar. Buy-and-hold Como investimento de buy-and-hold, esta propriedade não oferece uma oportunidade convincente devido ao seu estado de sobrevalorização a €620,000, que ultrapassa o valor de mercado justo de €505,720 em 22.6%. O baixo rendimento bruto de 3.3% reduz ainda mais o seu potencial de valorização a longo prazo e ganho financeiro para os investidores.
Riscos
[Risco de recessão económica] Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de que flutuações económicas possam levar a taxas de vacância mais elevadas, impactando a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 698 212 €
- Capital próprio necessário
- 202 212 €
- Prestação mensal
- 2172 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1330 €
- Preço620 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões36 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4960 €
- Imposto do Selo (crédito)2976 €
- Escritura, registo e banco2988 €
- Obras30 388 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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