Apartamento T6, 200 m² em Rebordosa, Paredes
Apartamento T6 com 200 m² em Rebordosa, Paredes, à venda por 475 124 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 300 €, 36,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T6 com 2 casas de banho de 200 m², construído em 2003. Localizado em rua Midões, 109, freguesia de Rebordosa, concelho de Paredes, distrito de Porto. Alto potencial para habitação multi-familiar ou reutilização adaptativa, com espaço significativo existente para renovação tanto no sótão como numa armazém vazio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,124 está significativamente acima do valor justo de €199,300, representando uma sobrevalorização de €275,824 (58.1%). Isso reflete uma desconexão entre as expectativas de mercado e a avaliação do imóvel.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,300 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,124 situa-se €275,824 (58.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,124 face à base da zona de rua Midões, 109 de €337,200 (€1,686/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 44/100 (Condição 37 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 68 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 62). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Midões, 109
Base da zona €337,200 + condição -€97,500 + localização +€16,800 = valor justo estimado de €199,300 (€997/m²), uma diferença de €275,824 (58.1%) face ao preço pedido de €475,124.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Midões, 109 | Imóvel em análise | €475,124 | €2,376 | — | 37 | 65 |
| Rebordosa · dee5cf | Ativo | €280,000 | €2,000 | 15.8% | 70 | 71 |
| rua da Campa | Ativo | €320,000 | €1,739 | 26.8% | 75 | 71 |
| Lordelo · 7355ef | Ativo | €300,000 | €2,564 | 7.9% | 75 | 65 |
| Duas Igrejas · 956914 | Ativo | €249,000 | €2,417 | 1.8% | 75 | 63 |
| Mediana | €290,000 | €2,209 | 7.0% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento de 6 quartos em Rebordosa, com preço de €475.124, excede significativamente o seu valor justo de €199.300, resultando numa diferença de 58,1%. A falta de potencial de fluxo de caixa, com um rendimento bruto de 0% e uma condição mediana avaliada em 44/100, destaca que o arrendamento a longo prazo não é uma estratégia viável. Arrendamento familiar O elevado preço de lista de €475.124 torna este imóvel sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €199.300. Embora o bairro ofereça segurança aceitável e acesso a escolas, o rendimento bruto de 0% e a má condição de 44/100 indicam que não é adequado para investimentos em arrendamento familiar. Compra e manutenção Dado o preço atual de €475.124 em relação ao valor justo de €199.300, o investimento está claramente sobrevalorizado em 58,1%. A baixa pontuação de condição de 44/100, combinada com um rendimento estagnado, sugere que uma estratégia de compra e manutenção não traria retornos favoráveis a curto prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica potenciais flutuações ou recessões na economia local que podem afetar negativamente os valores da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 639 214 €
- Capital próprio necessário
- 259 115 €
- Prestação mensal
- 1615 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2022 €
- Preço475 124 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 310 €
- Imposto do Selo (escritura)3801 €
- Imposto do Selo (crédito)2281 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras130 059 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (62) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (44/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 58.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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