Apartamento T4, 109 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T4 com 109 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 560 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 484 953 €, 13,5% abaixo do preço pedido. A análise de 39 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T0 com 2 casas de banho de 109 m², construído em 1966, certificado energético D. Localizado em avenida Rainha Dona Leonor, freguesia de Carnide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui várias varandas que aumentam a sua amplitude e oferecem acesso ao exterior, juntamente com acabamentos de alta qualidade que refletem uma estética moderna.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €575,000 excede o valor justo de €484,953 em €90,047 (15.7%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que potenciais compradores devem ser cautelosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €484,953 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €560,000 situa-se €90,047 (15.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €560,000 face à base da zona de avenida Rainha Dona Leonor de €538,460 (€4,940/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 88 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Rainha Dona Leonor
Base da zona €538,460 + condição +€11,070 + localização +€44,641 = valor justo estimado de €484,953 (€4,449/m²), uma diferença de €90,047 (15.7%) face ao preço pedido de €560,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Rainha Dona Leonor | Imóvel em análise | €560,000 | €5,138 | — | 88 | 76 |
| rua Ernesto da Silva, 32 | Ativo | €334,000 | €11,133 | 116.7% | 85 | 78 |
| estrada Paço do Lumiar | Ativo | €319,000 | €6,646 | 29.4% | 75 | 79 |
| estrada a-da-Maia, 17 | Ativo | €275,000 | €6,875 | 33.8% | 78 | 80 |
| rua Antonio Sergio | Ativo | €475,000 | €4,948 | 3.7% | 75 | 79 |
| Mediana | €326,500 | €6,761 | 31.6% | 77 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €575,000, que é 15.7% acima do valor justo de €484,953. O rendimento bruto de 3% não é suficientemente atrativo para um investimento em arrendamento a longo prazo, dado o elevado custo inicial. Comprar e manter Considerando que a avaliação atual de €575,000 está significativamente acima do valor justo de €484,953, esta propriedade representa um risco para uma estratégia de comprar e manter. O baixo rendimento bruto de 3% diminui ainda mais o potencial de valorização do capital. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €575,000, que ultrapassa a avaliação justa em 15.7%, esta propriedade pode não oferecer uma oportunidade convincente para os mercados de arrendamento familiar. Embora o bairro tenha pontuações razoáveis para a vida orientada para a família, o elevado custo e o rendimento limitado podem desencorajar os potenciais inquilinos. Não ideal para: Habitação de estudantes, Mercado de luxo
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco considerável de maior rotatividade de inquilinos, o que pode afetar a estabilidade do fluxo de caixa ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 604 923 €
- Capital próprio necessário
- 156 923 €
- Prestação mensal
- 1903 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -940 €
- Preço560 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4480 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras2811 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 15.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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