Apartamento T2, 72 m² em Penha de França, Lisboa
Apartamento T2 com 72 m² em Penha de França, Lisboa, à venda por 479 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 864 €, 24,8% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 72 m², construído em 1951, certificado energético F. Localizado em rua Angelina Vidal, freguesia de Penha de França, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta um design moderno e coeso com acabamentos de alta qualidade, e está idealmente localizado perto do icónico Miradouro da Penha de França para vistas deslumbrantes do pôr do sol sobre Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €499,900 está significativamente acima do valor justo de €334,864, indicando uma sobrevalorização de €165,036 (33,0%). Isso sugere que a propriedade pode não representar um investimento sólido ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,864 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €479,900 situa-se €165,036 (33.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €479,900 face à base da zona de rua Angelina Vidal, 1 de €340,992 (€4,736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 86 · Materiais 84 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 90/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Angelina Vidal, 1
Base da zona €340,992 + condição +€5,962 + localização +€45,366 = valor justo estimado de €334,864 (€4,651/m²), uma diferença de €165,036 (33.0%) face ao preço pedido de €479,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Angelina Vidal, 1 | Imóvel em análise | €479,900 | €6,665 | — | 86 | 90 |
| rua Angelina Vidal | Ativo | €499,900 | €6,943 | 4.2% | 78 | 90 |
| rua Angelina Vidal | Ativo | €479,900 | €7,383 | 10.8% | 80 | 84 |
| rua Doutor Teófilo Braga | Ativo | €990,000 | €9,519 | 42.8% | 75 | 85 |
| travessa de São Bernardino, 19 | Ativo | €589,000 | €5,078 | 23.8% | 78 | 85 |
| Mediana | €544,450 | €7,163 | 7.5% | 78 | 85 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento de 3 quartos em Penha de França está listado a €499,900, o que está significativamente acima do valor justo de €334,864, indicando que está sobrevalorizado em 33,0%. O rendimento bruto de 3,2% sugere que os retornos no arrendamento a longo prazo podem ser limitados, tornando-o uma oportunidade de investimento desafiadora. Short-term vacation rental Com uma diferença de 33,0% em relação ao valor justo e uma área de alta procura no centro de Lisboa, esta propriedade listada a €499,900 parece estar sobrevalorizada para o mercado de arrendamento a curto prazo. Embora o apelo do bairro possa atrair turistas, o investimento não apresenta um perfil de risco-retorno favorável, dada a sobrevalorização. Luxury market Embora a localização ofereça um estilo de vida vibrante em Penha de França, o preço de listagem de €499,900 posiciona esta propriedade como sobrevalorizada em relação ao valor justo de €334,864. Os investidores no mercado de luxo devem ter cautela, uma vez que a diferença significativa pode prejudicar o valor de revenda potencial e o desempenho geral do mercado.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 90/100, embora atualmente alta, uma mudança para um desempenho económico inferior poderia impactar significativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 515 624 €
- Capital próprio necessário
- 131 704 €
- Prestação mensal
- 1681 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1032 €
- Preço479 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 692 €
- Imposto do Selo (escritura)3839 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras1238 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 33.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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