Apartamento T2, 65 m² em Encosta do Sol, Amadora
Apartamento T2 com 65 m² em Encosta do Sol, Amadora, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 142 418 €, 26,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², construído em 1993, certificado energético E. Localizado em rua Frederico de Freitas, freguesia de Encosta do Sol, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características notáveis: A propriedade inclui um quintal de 64m², oferecendo amplo espaço para ajardinamento e momentos de lazer ao ar livre, e está situada num pequeno edifício para maior privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €142,418, refletindo uma sobreavaliação de €82,582 (36.7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas dinâmicas atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €142,418 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €225,000 situa-se €82,582 (36.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de rua Frederico de Freitas de €206,375 (€3,175/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 58/100 (Condição 62 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Frederico de Freitas
Base da zona €206,375 + condição -€16,961 + localização +€15,014 = valor justo estimado de €142,418 (€2,191/m²), uma diferença de €82,582 (36.7%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Frederico de Freitas | Imóvel em análise | €225,000 | €3,462 | — | 62 | 76 |
| Mina de Água · 937128 | Ativo | €285,000 | €3,608 | 4.2% | 58 | 68 |
| praceta de Diu | Ativo | €270,000 | €4,091 | 18.2% | — | 75 |
| rua Raúl de Campos Palermo | Ativo | €270,000 | €3,971 | 14.7% | 55 | 70 |
| estrada Serra da Mira | Ativo | €249,000 | €4,698 | 35.7% | 54 | 72 |
| Mediana | €270,000 | €4,031 | 16.5% | 55 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Encosta do Sol está listado por €225.000, significativamente acima do valor justo de €142.418, indicando que está sobrevalorizado em 36,7%. Embora o rendimento bruto de 4,9% possa parecer atraente, o elevado preço de aquisição compromete a viabilidade do investimento para arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Com uma diferença de 36,7% em relação ao valor justo, a propriedade de Encosta do Sol a €225.000 está sobrevalorizada, afetando o potencial de fluxo de caixa para arrendamentos familiares. Embora a classificação do bairro de 76/100 seja favorável, o preço excessivo limita a atratividade para inquilinos orientados para a família. Comprar e manter Apesar do rendimento decente de 4,9% do apartamento, o preço de listagem de €225.000 está 36,7% acima do valor justo de €142.418, tornando-o sobrevalorizado para uma estratégia de comprar e manter. As perspetivas de valorização a longo prazo estão diminuídas pela atual sobrevalorização em relação à condição da propriedade e à dinâmica do mercado local.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 75, existe um potencial moderado para recessões económicas impactarem a procura de inquilinos e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 263 298 €
- Capital próprio necessário
- 83 298 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -277 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras27 023 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (58/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 36.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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