Apartamento T4, 88 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T4 com 88 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 208 699 €, 25,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 1 casas de banho de 88 m², construído em 1975, certificado energético D. Localizado freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui uma marquise que pode servir como armazenamento adicional ou um cantinho de leitura acolhedor, e oferece vistas desobstruídas que melhoram a experiência de vida serena.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está significativamente acima do valor justo, que é estimado em €208,699, tornando-o sobrevalorizada em €106,301 (33.7%). Esta discrepância sugere um potencial limitado para ganhos de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €208,699 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €315,000 situa-se €106,301 (33.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon de €307,560 (€3,495/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 78 · Serviços 70 · Económico 72 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon
Base da zona €307,560 + condição +€3,988 + localização +€15,863 = valor justo estimado de €208,699 (€2,372/m²), uma diferença de €106,301 (33.7%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 65a510 | Imóvel em análise | €315,000 | €3,580 | — | 75 | 71 |
| praceta António Sérgio, 1 | Ativo | €389,000 | €4,802 | 34.2% | 72 | 83 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 261f40 | Ativo | €300,000 | €4,054 | 13.3% | 75 | 74 |
| Odivelas · f3604b | Ativo | €450,000 | €5,625 | 57.1% | 68 | 75 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 262155 | Ativo | €365,000 | €3,724 | 4.0% | 78 | 74 |
| Mediana | €377,000 | €4,428 | 23.7% | 74 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €315.000, em comparação com o seu valor justo de €208.699, resultando numa diferença de 33,7%. Com um rendimento bruto de 3,8%, este investimento não se alinha adequadamente com os riscos do mercado suburban Lisbon. Arrendamento familiar Este apartamento de 4 quartos não é um candidato ideal para arrendamento familiar, dado o seu estado de sobrevalorização, com um preço significativamente superior ao seu valor justo. A pontuação média de condição de 78/100 pode não atrair famílias que buscam espaços de vida de qualidade a preços competitivos. Compra e manutenção No contexto de uma estratégia de compra e manutenção, o preço atual da propriedade de €315.000 é insustentável, pois excede o valor de mercado justo em 33,7%. Os investidores podem enfrentar desafios em alcançar retornos atrativos com um rendimento bruto de apenas 3,8% neste mercado sobrevalorizado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos é uma preocupação dada a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, indicando potenciais vagos e perda de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 341 657 €
- Capital próprio necessário
- 89 657 €
- Prestação mensal
- 1071 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -550 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras7713 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.7% acima do valor justo.
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