Apartamento em Matosinhos e Leça da Palmeira
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Apartamento T2 com 133 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 420 256 €, 10,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 133 m², construído em 2020, certificado energético A. Localizado em rua Santos Lessa, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Este apartamento possui infraestruturas para carregamento de veículos elétricos, aumentando o seu atractivo no mercado consciente do ambiente de hoje.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €475,000 está acima do valor justo de €420,256, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €54,744, ou 11,5% acima do valor justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €420,256 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €475,000 situa-se €54,744 (11.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de rua Santos Lessa de €440,230 (€3,310/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Santos Lessa
Base da zona €440,230 + condição +€16,209 + localização +€34,041 = valor justo estimado de €420,256 (€3,160/m²), uma diferença de €54,744 (11.5%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Santos Lessa | Imóvel em análise | €475,000 | €3,571 | — | 78 | 73 |
| urbanização Leça Place II Boa Nova | Ativo | €435,000 | €3,222 | 9.8% | 80 | 65 |
| Matosinhos e Leça da Palmeira · f36334 | Ativo | €555,000 | €3,750 | 5.0% | 74 | 71 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 1e63c6 | Ativo | €503,000 | €2,858 | 20.0% | 78 | 72 |
| rua da Lagoa S / N | Ativo | €335,000 | €2,913 | 18.4% | 80 | 72 |
| Mediana | €469,000 | €3,068 | 14.1% | 79 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço pedido de €475,000 excede o valor justo de €420,256 em 11,5%, indicando que está sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. O rendimento bruto de 3,2% não compensa suficientemente o preço elevado, levantando preocupações sobre o fluxo de caixa potencial. Arrendamento familiar Embora o layout de 2 quartos e a localização semi-urbana possam atrair famílias, o preço de lista de €475,000 coloca-o acima do valor justo, sugerindo uma situação de sobrevalorização. Isso resulta numa vantagem competitiva limitada dentro do mercado de arrendamento familiar, especialmente tendo em conta o rendimento geral de 3,2%. Manter e comprar Com o apartamento de 2 quartos a ser vendido por €475,000, que excede seu valor justo em 11,5%, o investimento apresenta preocupações para estratégias de manter e comprar. Este status de sobrevalorização pode dificultar a valorização futura e o crescimento da renda, tornando-o um ativo menos atraente a longo prazo para investidores em propriedades.
Riscos
Risco de recessão económica O índice de estabilidade económica de 70/100 indica vulnerabilidades potenciais que podem afetar o valor da propriedade em caso de uma recessão, enquanto um índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere algum risco de rotatividade de inquilinos, impactando a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 509 478 €
- Capital próprio necessário
- 129 478 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -969 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras458 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 11.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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