Duplex T4, 107 m² em São Domingos de Rana, Cascais
Duplex T4 com 107 m² em São Domingos de Rana, Cascais, à venda por 740 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 439 711 €, 28,9% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Duplex T4 com 2 casas de banho de 107 m², construído em 1997, certificado energético E. Localizado em rua Teófilo Braga, 122, freguesia de São Domingos de Rana, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O duplex possui um generoso terraço no último andar que oferece vistas desimpedidas para o mar, ideal para refeições ao ar livre e momentos de lazer, além de uma garagem privada com espaço para quatro veículos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €740,500 está significativamente acima do valor justo de €439,711, representando uma sobrevalorização de €300,789 (40,6%). Esta discrepância indica uma falta de alinhamento com as expectativas do mercado e o sentimento dos potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €439,711 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €740,500 situa-se €300,789 (40.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €740,500 face à base da zona de rua Teófilo Braga, 122 de €435,490 (€4,070/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 74). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Teófilo Braga, 122
Base da zona €435,490 + condição -€5,016 + localização +€47,649 = valor justo estimado de €439,711 (€4,109/m²), uma diferença de €300,789 (40.6%) face ao preço pedido de €740,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Teófilo Braga, 122 | Imóvel em análise | €740,500 | €6,921 | — | 70 | 80 |
| São Domingos de Rana · 6d538d | Ativo | €530,000 | €5,464 | 21.0% | 73 | 74 |
| Carcavelos e Parede · f3668a | Ativo | €860,000 | €10,000 | 44.5% | 68 | 64 |
| avenida Marechal Craveiro Lopes, 3 | Ativo | €650,000 | €8,333 | 20.4% | 71 | 72 |
| São Domingos de Rana · 4bc784 | Ativo | €699,000 | €4,957 | 28.4% | 76 | 74 |
| Mediana | €674,500 | €6,899 | 0.3% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Renda a longo prazo O preço atual de €740,500 para o duplex de 4 quartos em São Domingos de Rana está significativamente acima do valor justo de €439,711, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 0%, este investimento carece de potencial de fluxo de caixa imediato, tornando-se uma opção menos atraente para a renda a longo prazo. Renda familiar A €740,500, esta propriedade está a 40,6% acima do seu valor justo, sugerindo que está sobrevalorizada para o mercado de renda familiar. Embora o bairro tenha boas comodidades e seja considerado seguro, a falta de fluxo de caixa de um rendimento esperado de zero diminui seu apelo como investimento de renda familiar. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter é comprometida pelo preço listado de €740,500, que está excessivamente alto em comparação ao valor justo de €439,711, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento de 0% e apenas uma pontuação de condição moderada de 72/100, manter esta propriedade é improvável que resulte em uma apreciação suficiente para justificar o alto investimento inicial.
Riscos
Risco de Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 75/100 sugere um risco moderado de rotatividade, o que pode resultar em períodos de vacância prolongados e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 817 916 €
- Capital próprio necessário
- 225 516 €
- Prestação mensal
- 2517 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3147 €
- Preço740 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 430 €
- Imposto do Selo (escritura)5924 €
- Imposto do Selo (crédito)3554 €
- Escritura, registo e banco3277 €
- Obras20 230 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 40.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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