Moradia em Santo Antão e São Julião do Tojal
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Moradia T7 com 495 m² em Santo Antão e São Julião do Tojal, Loures, à venda por 1 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 216 460 €, 15,9% abaixo do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e alcatifa.
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Visão geral
Moradia T7 com 7 casas de banho de 495 m², construído em 2024, certificado energético A. Localizado em rua Fernando Pessoa, freguesia de Santo Antão e São Julião do Tojal, concelho de Loures, distrito de Lisbon. A propriedade possui uma impressionante piscina exterior e um bar lounge no último andar, oferecendo um retiro privado com vistas panorâmicas sobre as montanhas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,500,000 está significativamente acima do valor justo de €1,216,460, marcando uma sobrevalorização de €283,540 (18.9%). Isso indica uma propriedade com preço superior ao seu valor de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,216,460 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,500,000 situa-se €283,540 (18.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,500,000 face à base da zona de rua Fernando Pessoa de €1,670,130 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 76 · Materiais 89 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Fernando Pessoa
Base da zona €1,670,130 + condição +€56,461 + localização +€97,729 = valor justo estimado de €1,216,460 (€2,457/m²), uma diferença de €283,540 (18.9%) face ao preço pedido de €1,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Fernando Pessoa | Imóvel em análise | €1,500,000 | €3,030 | — | 76 | 73 |
| rua Capitães de Abril | Ativo | €1,950,000 | €2,876 | 5.1% | 72 | 75 |
| rua Avelar Brotero | Ativo | €590,000 | €2,950 | 2.7% | 75 | 69 |
| rua Avelar Brotero | Ativo | €690,000 | €3,209 | 5.9% | 70 | 71 |
| Loures · 65a61c | Ativo | €820,000 | €4,713 | 55.5% | 80 | 80 |
| Mediana | €755,000 | €3,080 | 1.6% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade não é uma opção ideal para arrendamento a longo prazo, uma vez que está sobrevalorizada em 18,9% em comparação com o seu valor justo de €1,216,460. Com um rendimento bruto de 0%, o investimento pode não gerar fluxo de caixa suficiente para justificar o preço premium. Arrendamento Familiar Embora a localização suburbana ofereça bom acesso a comodidades urbanas e escolas públicas, a sobrevalorização de 18,9% da propriedade representa um grande obstáculo para as perspetivas de arrendamento familiar. As famílias podem ser desmotivadas pelo preço pouco competitivo, levando a períodos de vacância mais longos e retornos de investimento reduzidos. Compra e Manutenção Adotar uma estratégia de compra e manutenção para esta propriedade sobrevalorizada pode ser desvantajoso, dada a lacuna de 18,9% em relação ao valor justo. Sem um forte potencial de valorização ou geração de fluxo de caixa, esta propriedade pode não fornecer os ganhos de capital ou rendimento de arrendamento esperados a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A combinação de uma classificação de estabilidade económica de 70 indica uma exposição potencial a recessões económicas que podem afetar a cobrança de rendas ou os valores das propriedades.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 642 755 €
- Capital próprio necessário
- 442 755 €
- Prestação mensal
- 5059 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6436 €
- Preço1 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões112 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 000 €
- Imposto do Selo (crédito)7200 €
- Escritura, registo e banco5100 €
- Obras5955 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 18.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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