Apartamento em União das Freguesias do Cacém e São Marcos
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Apartamento T2 com 86 m² em União das Freguesias do Cacém e São Marcos, Sintra, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 164 €, 29,3% abaixo do preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, aquecimento central e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 86 m², construído em 1988, certificado energético D. Localizado em rua Elias Garcia, freguesia de União das Freguesias do Cacém e São Marcos, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma garagem privada, oferecendo uma comodidade rara em ambientes urbanos, além de amplos espaços comuns que favorecem convívios familiares e a vida quotidiana.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está significativamente acima do valor justo de €187,164, representando uma sobrevalorização de €132,836 (41,5%). Isto destaca uma desconexão notável entre a expectativa do mercado e o valor real da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €187,164 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €320,000 situa-se €132,836 (41.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de rua Elias Garcia de €271,158 (€3,153/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Elias Garcia
Base da zona €271,158 + condição -€8,466 + localização +€11,073 = valor justo estimado de €187,164 (€2,176/m²), uma diferença de €132,836 (41.5%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Elias Garcia | Imóvel em análise | €320,000 | €3,721 | — | 70 | 65 |
| Agualva e Mira-Sintra · 001bbc | Ativo | €280,000 | €4,242 | 14.0% | 72 | 74 |
| avenida do Brasil | Ativo | €340,000 | €3,953 | 6.3% | 70 | 77 |
| Agualva e Mira-Sintra · d7a42c | Ativo | €355,000 | €3,515 | 5.5% | 60 | 78 |
| rua Alto do Forte, 5 | Ativo | €298,000 | €3,311 | 11.0% | 65 | 72 |
| Mediana | €319,000 | €3,734 | 0.4% | 68 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Esta propriedade está sobrevalorizada em 41,5% em comparação com o seu valor justo, tornando-a uma opção menos atrativa para famílias que buscam preços de aluguel razoáveis. O rendimento bruto de 3,7% está abaixo das expectativas standard para arrendamentos familiares em áreas suburbanas, indicando um retorno sobre o investimento insuficiente. Arrendamento a longo prazo A €320,000, este apartamento não cumpre os critérios para um investimento viável em arrendamento a longo prazo devido à sua avaliação excessiva. A classificação do bairro de 65/100, juntamente com o valor justo da propriedade de €187,164, sugere que os inquilinos a longo prazo podem encontrar melhores oportunidades em outros lugares. Comprar e manter Dado o preço de listagem atual, o potencial de valorização do valor da propriedade parece limitado, levando a uma postura cautelosa sobre a estratégia de comprar e manter. Com uma diferença de valor justo de 41,5%, manter esta propriedade pode resultar num ativo estagnante em vez de uma oportunidade de crescimento no futuro.
Riscos
Potencial Declínio na Renda de Aluguel Os índices de estabilidade económica e de inquilinos de 65/100 indicam um risco de diminuição da renda de aluguel devido a potenciais flutuações no mercado e desafios na retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 507 €
- Capital próprio necessário
- 104 507 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -587 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
- Obras21 138 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 41.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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