Apartamento T3, 122 m² em Loures
Apartamento T3 com 122 m² em Loures, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 254 740 €, 29% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 122 m², construído em 1993, certificado energético E. Localizado em rua João Abel Manta, freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui duas varandas com excelente exposição solar e vistas desobstruídas, complementadas por uma ampla sala de estar com uma lareira central que acrescenta calor e charme.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está significativamente acima do valor justo de €254,740, refletindo uma marcação de €175,260 (40.8%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tornando-a uma oportunidade de investimento menos atraente dada a disparidade na avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €254,740 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €430,000 situa-se €175,260 (40.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de rua João Abel Manta de €433,222 (€3,551/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 70 · Materiais 74 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 71/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua João Abel Manta
Base da zona €433,222 + condição -€7,244 + localização +€20,301 = valor justo estimado de €254,740 (€2,088/m²), uma diferença de €175,260 (40.8%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João Abel Manta | Imóvel em análise | €430,000 | €3,525 | — | 70 | 71 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 99f49b | Ativo | €345,000 | €4,012 | 13.8% | 75 | 74 |
| Odivelas · 49b96b | Ativo | €550,000 | €5,288 | 50.0% | 70 | 77 |
| praceta Amoras | Ativo | €360,000 | €4,235 | 20.2% | 70 | 73 |
| rua Maria Amália Vaz de Carvalho | Ativo | €389,000 | €3,636 | 3.1% | 72 | 71 |
| Mediana | €374,500 | €4,124 | 17.0% | 71 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Loures, listado por €430,000, está sobrevalorizado em 40.8% em relação ao seu valor justo de €254,740. Com um rendimento bruto de apenas 3.5%, o potencial de investimento no arrendamento de longo prazo é significativamente diminuído por este preço inflacionado. Arrendamento familiar Dado o preço de listagem atual, a propriedade não é uma opção atraente para arrendamento familiar, uma vez que está sobrevalorizada em 40.8% em comparação com o valor justo de €254,740. As classificações ligeiramente abaixo da média para condição e vizinhança oferecem poucos incentivos para as famílias investirem num imóvel de arrendamento excessivamente caro. Comprar e manter Como investimento de comprar e manter, o apartamento apresenta desafios devido à sua natureza sobrevalorizada, sendo comercializado a €430,000 em comparação com um valor justo de €254,740. O baixo rendimento bruto de 3.5% agrava ainda mais os riscos associados à manutenção desta propriedade para a valorização a longo prazo num mercado suburban onde pode não haver um potencial significativo de valorização.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um risco moderado de uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a receita de aluguer e aumentar as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 484 480 €
- Capital próprio necessário
- 140 480 €
- Prestação mensal
- 1445 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -845 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras24 743 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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