Apartamento em Camarate, Unhos e Apelação
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Apartamento T1 com 80 m² em Camarate, Unhos e Apelação, Loures, à venda por 245 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 035 €, 16,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 80 m², construído em 1957, certificado energético E. Localizado em rua das Forças Armadas, freguesia de Camarate, Unhos e Apelação, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento tem um jardim privado de 42m² com relva artificial e uma área exterior mobilada, perfeita para lazer e socialização num ambiente urbano raro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,700 excede o valor justo de €196,035 em €49,665, marcando uma sobrevalorização de 20,2%. Isto sugere que a propriedade pode não representar uma oportunidade de investimento financeiramente sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €196,035 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €245,700 situa-se €49,665 (20.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,700 face à base da zona de rua das Forças Armadas de €269,920 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Forças Armadas
Base da zona €269,920 + condição +€6,500 + localização +€17,855 = valor justo estimado de €196,035 (€2,450/m²), uma diferença de €49,665 (20.2%) face ao preço pedido de €245,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Forças Armadas | Imóvel em análise | €245,700 | €3,071 | — | 78 | 76 |
| rua Palmira Bastos, 12 | Ativo | €325,000 | €2,955 | 3.8% | 72 | 74 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · 25f855 | Ativo | €298,500 | €2,665 | 13.2% | 74 | 76 |
| Moscavide e Portela · de0ac5 | Ativo | €255,000 | €2,452 | 20.2% | 70 | 80 |
| Moscavide e Portela · 0dccf4 | Ativo | €280,000 | €5,091 | 65.8% | 78 | 80 |
| Mediana | €289,250 | €2,810 | 8.5% | 73 | 78 |
Tese de investimento
Long-term rental Este apartamento T1 em Camarate está sobrevalorizado em 20,2% em relação ao seu valor justo, indicando um ponto de entrada fraco para investidores a longo prazo. Com um rendimento bruto de 5,1% e uma pontuação de condição de 80/100, a propriedade pode não cumprir as expectativas de retorno dado o seu preço elevado. Family rental Investir neste apartamento para fins de arrendamento familiar parece cada vez menos favorável devido ao seu preço excessivo de €245,700, que excede o valor justo em uma margem significativa. A pontuação do bairro de 76/100 pode atrair famílias, mas a atual sobrevalorização mina as margens de lucro potenciais. Buy-and-hold Esta estratégia de compra e manutenção parece menos atraente para o apartamento em Camarate, uma vez que está significativamente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo. Mesmo com uma boa condição e uma boa pontuação de bairro, o desalinhamento nos preços pode dificultar a valorização de capital a longo prazo. Not ideal for Arrendamento de curta duração e habitação estudantil são claramente opções inadequadas para esta propriedade, dado o contexto suburbano e o elevado preço em questão, que prejudica os retornos esperados nesses mercados.
Riscos
Risco de afluxo de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica uma possibilidade de rotatividade moderada, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e um fluxo de caixa imprevisível.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 260 664 €
- Capital próprio necessário
- 64 104 €
- Prestação mensal
- 829 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -206 €
- Preço245 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7805 €
- Imposto do Selo (escritura)1966 €
- Imposto do Selo (crédito)1179 €
- Escritura, registo e banco2090 €
- Obras1925 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 20.2% acima do valor justo.
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