Edifício de apartamentos, 116 m² em Estrela, Lisbon
Edifício de apartamentos com 116 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 585 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 520 643 €, 9,9% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
apartment_building T0 com 3 casas de banho de 116 m², construído em 2023, certificado energético A. Localizado em avenida Infante Santo, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade inclui uma deslumbrante piscina e área de lazer no rooftop, oferecendo vistas panorâmicas sobre a Ponte 25 de Abril e o Rio Tejo, realçando a sua experiência de vida urbana luxuosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €585,000 está acima do valor justo de €520,643 em €64,357 (11,0%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada tendo em conta as condições atuais de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €520,643 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €585,000 situa-se €64,357 (11.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €585,000 face à base da zona de avenida Infante Santo de €681,732 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 90 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 88 · Serviços 90 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Infante Santo
Base da zona €681,732 + condição +€14,500 + localização +€49,335 = valor justo estimado de €520,643 (€4,488/m²), uma diferença de €64,357 (11.0%) face ao preço pedido de €585,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Infante Santo | Imóvel em análise | €585,000 | €5,043 | — | 90 | 77 |
| avenida Infante Santo, 34 | Ativo | €980,000 | €8,448 | 67.5% | 92 | 80 |
| rua das Açucenas | Ativo | €1,540,000 | €4,667 | 7.5% | 74 | 75 |
| rua Almeida e Sousa | Ativo | €700,000 | €6,422 | 27.3% | 85 | 84 |
| rua Nova do Carvalho | Ativo | €1,800,000 | €17,647 | 249.9% | — | 82 |
| Mediana | €1,260,000 | €7,435 | 47.4% | 85 | 81 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade, listada por €585,000, está sobrevalorizada com uma diferença em relação ao valor justo de 11,0%, sugerindo um potencial limitado de rendimento com aluguer. A classificação de condição de 85/100 pode atrair inquilinos, mas a falta de rendimento indica que o investimento não suportará estratégias de aluguer de longo prazo de forma eficaz. Buy-and-hold Com um valor justo estimado em €520,643, adquirir esta propriedade por €585,000 coloca-a acima das expectativas de mercado, o que pode resultar em perda de capital ao longo do tempo. Manter um ativo sobrevalorizado neste mercado pode não gerar a apreciação desejada e pode limitar a flexibilidade financeira à medida que as condições do mercado evoluem. Family rental Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança bem avaliada com comodidades acessíveis, o seu preço atual denota-a como sobrevalorizada, tornando-a uma opção menos atractiva para alugueres familiares. As famílias são tipicamente sensíveis ao preço, e preços mais elevados podem desencorajar potenciais inquilinos de longo prazo, levando a períodos prolongados de vacância ou necessidade de concessões. Not ideal for Student housing, Short-term vacation rental
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, há um risco significativo de aumento nas taxas de vacância e possíveis flutuações de receitas devido à potencial rotatividade frequente de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 629 492 €
- Capital próprio necessário
- 161 492 €
- Prestação mensal
- 1973 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2464 €
- Preço585 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4680 €
- Imposto do Selo (crédito)2808 €
- Escritura, registo e banco2904 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 11.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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