Apartamento em Santo António dos Cavaleiros e Frielas
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Apartamento T1 com 62 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 258 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 139 819 €, 31,5% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 62 m², no 6º andar, construído em 1992, certificado energético D. Localizado freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta uma varanda fechada que oferece um espaço versátil com vistas urbanas e para o jardim, além de uma casa de banho com zonas distintas para maior conveniência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €258,500 está significativamente acima do valor justo de €139,819, indicando que está sobrevalorizada em €118,681 (45.9%). Essa disparidade sugere que os potenciais compradores devem ser cautelosos nas suas considerações de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €139,819 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €258,500 situa-se €118,681 (45.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €258,500 face à base da zona de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon de €209,188 (€3,374/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 72 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, Lisbon
Base da zona €209,188 + condição -€6,006 + localização +€12,773 = valor justo estimado de €139,819 (€2,255/m²), uma diferença de €118,681 (45.9%) face ao preço pedido de €258,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · b7bf5f | Imóvel em análise | €258,500 | €4,169 | — | 72 | 74 |
| rua Professor Rui Luís Gomes | Ativo | €350,000 | €7,955 | 90.8% | 70 | 77 |
| Lumiar · 023837 | Ativo | €298,000 | €4,806 | 15.3% | 72 | 78 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · ac99a2 | Ativo | €260,000 | €3,881 | 6.9% | 73 | 73 |
| rua Ilha da Madeira, 27 | Ativo | €265,000 | €6,310 | 51.3% | 72 | 75 |
| Mediana | €281,500 | €5,558 | 33.3% | 72 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento, listado a €258,500, está sobrevalorizado em 45,9% em comparação ao seu valor justo de €139,819, apresentando riscos para investidores potenciais a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,4%, os retornos financeiros podem não justificar o custo elevado do investimento num mercado suburbano estável. Arrendamento para famílias Considerando o seu alto preço, a propriedade pode não atrair famílias que procuram opções acessíveis na área de Loures, levando a potenciais desafios de vacância. Embora esteja situada num bairro de baixa criminalidade com amenidades decentes, as preocupações sobre o retorno do investimento devido à etiqueta de preço excessiva podem desencorajar locatários orientados para famílias. Comprar e manter Como opção para investidores que pretendem comprar e manter, o apartamento é provável que tenha um desempenho abaixo das expectativas, dado a disparidade de 45,9% em relação ao valor justo e o modesto rendimento locativo de 3,4%. A perspectiva financeira permanece desfavorável, tornando esta propriedade menos apelativa para estratégias de investimento a longo prazo, apesar das condições de mercado locais estáveis.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco moderado de que flutuações económicas inesperadas possam levar a aumentos nas vacâncias ou pressões sobre os preços das rendas, afetando os retornos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 287 761 €
- Capital próprio necessário
- 80 961 €
- Prestação mensal
- 872 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -524 €
- Preço258 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8701 €
- Imposto do Selo (escritura)2068 €
- Imposto do Selo (crédito)1241 €
- Escritura, registo e banco2120 €
- Obras15 132 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 45.9% acima do valor justo.
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