Apartamento T2, 90 m² em Loures
Apartamento T2 com 90 m² em Loures, à venda por 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 157 698 €, 37,7% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e campo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e elevador.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², certificado energético D. Localizado em urbanização Infantado, freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um espaçoso balcão de 9 m², perfeito para relaxamento ao ar livre, e está situado em uma urbanização altamente procurada, perto de comodidades essenciais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €400,000 excede significativamente o valor justo de €157,698, resultando em um excesso de €242,302, o que representa uma discrepância de 60.6%. Este apartamento é considerado sobrevalorizado de acordo com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €157,698 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €400,000 situa-se €242,302 (60.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €400,000 face à base da zona de urbanização Infantado de €319,590 (€3,551/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 49/100 (Condição 44 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 72/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 73). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
urbanização Infantado
Base da zona €319,590 + condição -€36,281 + localização +€15,690 = valor justo estimado de €157,698 (€1,752/m²), uma diferença de €242,302 (60.6%) face ao preço pedido de €400,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização Infantado | Imóvel em análise | €400,000 | €4,444 | — | 44 | 72 |
| rua Fernão Magalhães | Ativo | €380,000 | €4,318 | 2.8% | 68 | 73 |
| praceta Doutor Francisco Sá Carneiro, 3 | Ativo | €320,000 | €3,200 | 28.0% | 68 | 69 |
| rua Francisco José Purificação Chaves | Ativo | €310,000 | €3,974 | 10.6% | 65 | 74 |
| rua Vasco da Gama | Ativo | €320,000 | €3,765 | 15.3% | 72 | 71 |
| Mediana | €320,000 | €3,870 | 12.9% | 68 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dada a significativa diferença de 60,6% entre o preço de lista e o valor justo de €157,698, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,7% e uma classificação de condição de 49/100, pode não gerar retornos suficientes para justificar o investimento. Arrendamento familiar Uma estratégia de arrendamento familiar parece arriscada, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €157,698, o que pode limitar o interesse dos potenciais inquilinos. Além disso, apesar de uma avaliação relativamente favorável do bairro de 72/100, a classificação em condições de 49/100 provavelmente vai desencorajar famílias em busca de opções prontas a habitar. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido ao seu estado de sobrevalorização em relação ao valor justo de €157,698. O baixo rendimento bruto de 2,7% e uma classificação geral de condição de 49/100 sugerem que a valorização a longo prazo pode não justificar o elevado preço de compra.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Devido a uma classificação de estabilidade económica de 70/100, a propriedade pode enfrentar riscos associados a potenciais recessões económicas que podem afetar o fluxo de caixa e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 477 545 €
- Capital próprio necessário
- 157 545 €
- Prestação mensal
- 1349 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1018 €
- Preço400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3200 €
- Imposto do Selo (crédito)1920 €
- Escritura, registo e banco2460 €
- Obras50 665 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (73) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (49/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 60.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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