Moradia T4, 148 m² em São Pedro da Cadeira, Torres Vedras
Moradia T4 com 148 m² em São Pedro da Cadeira, Torres Vedras, à venda por 700 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 472 611 €, 32,5% abaixo do preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 148 m², construído em 2026, certificado energético A. Localizado freguesia de São Pedro da Cadeira, concelho de Torres Vedras, distrito de Lisbon. Esta propriedade possui uma área exterior virada a sul, ideal para potencial instalação de piscina e encontros privados, oferecendo um refúgio sereno a apenas minutos da costa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €750,000 está significativamente acima do valor justo em €430,103 (57.3%), tornando-se sobrevalorizada. A discrepância indica que os potenciais compradores podem encontrar melhores opções no mercado para um investimento mais racional.
Avaliação
Valor justo estimado em €472,611 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €700,000 situa-se €227,389 (48.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €700,000 face à base da zona de São Pedro da Cadeira, Torres Vedras, Lisbon de €375,557 (€2,538/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €375,557, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €472,611 (€3,193/m²), uma diferença de €227,389 (48.1%) face ao preço pedido de €700,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Pedro da Cadeira · 23f282 | Imóvel em análise | €700,000 | €4,730 | — | 95 | 57 |
| caminho da Murteira | Ativo | €1,125,000 | €3,516 | 25.7% | 74 | 60 |
| caminho da Murteira | Ativo | €1,047,000 | €3,272 | 30.8% | 75 | 61 |
| rua de Cambelas | Ativo | €950,000 | €3,115 | 34.1% | 84 | — |
| Encarnação · 956fac | Ativo | €440,000 | €2,418 | 48.9% | — | 55 |
| Mediana | €998,500 | €3,194 | 32.5% | 75 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está avaliada em 57,3% acima do seu valor justo de €319,897, indicando que está sobrevalorizada para fins de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, o investimento pode não proporcionar os retornos financeiros esperados para proprietários que procuram rendimento de arrendamento consistente. Arrendamento familiar Esta propriedade está sobrevalorizada a €750,000 em comparação com o valor justo de €319,897, o que pode desencorajar famílias à procura de opções de habitação acessíveis. O ambiente suburbano pode atrair famílias; no entanto, o rendimento de 2,9% sugere um retorno inadequado sobre o investimento, considerando o preço elevado. Buy-and-hold A €750,000, a casa excede significativamente o seu valor justo de €319,897, tornando-se sobrevalorizada para uma estratégia de buy-and-hold. Os investidores podem achar que o baixo rendimento de 2,9% não justifica o preço elevado em um bairro suburbano com qualidade e comodidades de inquilinos apenas moderadas.
Riscos
Risco de volatilidade económica A propriedade está situada numa área com um índice de estabilidade económica de 55/100, o que pode levar a condições de mercado imprevisíveis que afetam a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 754 140 €
- Capital próprio necessário
- 194 140 €
- Prestação mensal
- 2361 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2918 €
- Preço700 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 000 €
- Imposto do Selo (escritura)5600 €
- Imposto do Selo (crédito)3360 €
- Escritura, registo e banco3180 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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