Apartamento em Quinta do Conde
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Apartamento T2 com 79 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 130 921 €, 34% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 79 m², no 4º andar, certificado energético C. Localizado em rua Piteira Santos, freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento apresenta duas fachadas solares com varandas que aumentam a luz natural em todos os espaços de estar, criando uma atmosfera luminosa e arejada. Acessibilidade: A propriedade está convenientemente localizada perto de serviços essenciais e transporte público, maximizando seu potencial para conveniência diária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está significativamente acima do valor justo de €130,921, o que equivale a uma sobrevalorização de €139,079 (51.5%). Isso indica que a propriedade está acima do valor justo em relação às condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €130,921 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €139,079 (51.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de rua Piteira Santos de €241,108 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 69). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Piteira Santos
Base da zona €241,108 + condição -€4,567 + localização +€10,036 = valor justo estimado de €130,921 (€1,657/m²), uma diferença de €139,079 (51.5%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Piteira Santos | Imóvel em análise | €270,000 | €3,418 | — | 70 | 70 |
| avenida Norton de Matos | Ativo | €320,000 | €2,462 | 28.0% | 68 | 56 |
| Quinta do Conde · 23f328 | Ativo | €308,000 | €3,581 | 4.8% | 74 | 68 |
| rua Manuel de Arriaga | Ativo | €279,000 | €3,770 | 10.3% | 75 | 67 |
| rua Jaime Cortesão, 60 | Ativo | €297,500 | €2,729 | 20.1% | 75 | 58 |
| Mediana | €302,750 | €3,155 | 7.7% | 75 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, listada a €270,000, mas avaliada em apenas €130,921, está sobrevalorizada em 51,5%, o que significa um potencial de rendimento de arrendamento limitado. Com um rendimento bruto de 3,3%, os investidores podem encontrar melhores opções de arrendamento a longo prazo em propriedades com preços mais razoáveis. Arrendamento familiar As famílias que procuram opções de arrendamento na área podem achar esta propriedade sobrevalorizada a €270,000 em comparação com o valor justo de €130,921, levando a uma demanda limitada devido ao custo elevado. A classificação do bairro de 70/100 sugere que existem alternativas competitivas para arrendamentos familiares dentro do contexto suburbano de Lisboa. Comprar e manter Apesar da sua localização na área metropolitana de Lisboa, a propriedade está sobrevalorizada a €270,000, com uma diferença substancial do seu valor justo de €130,921, tornando-a imprática para uma estratégia de comprar e manter. A valorização a longo prazo é pouco provável, dado a avaliação atual e o baixo rendimento da propriedade de 3,3%, sugerindo que os fundos poderiam ser investidos de forma mais eficaz em outro lugar.
Riscos
Potencial Volatilidade de Receitas A pontuação de estabilidade económica de 70 e a pontuação de estabilidade de inquilinos de 70 indicam potenciais flutuações na renda de arrendamento devido à média fiabilidade do mercado e dos inquilinos.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 285 122 €
- Capital próprio necessário
- 69 122 €
- Prestação mensal
- 1006 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 1,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -713 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- Valor justo 20,9% abaixo do preço
- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 51.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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