Apartamento T1, 48 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal
Apartamento T1 com 48 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 166 190 €, 20,9% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 48 m², no 3º andar, construído em 1988, certificado energético E. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento está situado no 3º andar sem elevador, aumentando a privacidade enquanto proporciona vistas serenas da vizinhança circundante. Características Adicionais: A varanda fechada oferece opções de uso versáteis, como área de lavandaria ou armazenamento adicional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €210,000 está significativamente acima do valor justo de €166,190, resultando numa propriedade sobrevalorizada em €43,810 (26,4%). Isso indica um cenário de investimento desfavorável para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €166,190 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €210,000 situa-se €43,810 (26.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €210,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €154,759 (€3,224/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €154,759, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €166,190 (€3,462/m²), uma diferença de €43,810 (26.4%) face ao preço pedido de €210,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 162597 | Imóvel em análise | €210,000 | €4,375 | — | 60 | 73 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 19096f | Ativo | €270,000 | €3,803 | 13.1% | 65 | 74 |
| praceta Guilherme Baptista Rocha | Ativo | €235,000 | €3,264 | 25.4% | 70 | 72 |
| rua Brito Camacho | Ativo | €205,000 | €3,661 | 16.3% | 70 | 70 |
| rua Florbela Espanca | Ativo | €198,000 | €3,046 | 30.4% | 64 | 76 |
| Mediana | €220,000 | €3,463 | 20.9% | 68 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada com um preço de listagem de €210,000, significativamente acima do valor justo de €166,190, resultando numa diferença de 26,4%. Com um modesto rendimento bruto de 3,6% e uma avaliação média da condição de 63/100, o investimento não apresenta uma oportunidade atrativa para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Considerando a natureza voltada para as famílias do bairro, a propriedade pode atrair famílias; no entanto, a sua avaliação atual de €210,000 torna-a sobrevalorizada em relação ao valor justo de €166,190. A classificação de 73/100 do bairro pode atrair inquilinos, mas o rendimento de 3,6% não justifica o alto preço de entrada. Buy-and-hold A €210,000, esta propriedade está sobrevalorizada em relação ao valor justo de €166,190, indicando uma perda potencial significativa de lucro para uma estratégia de buy-and-hold. O rendimento inferior ao desejado de 3,6%, combinado com a classificação geral da condição de 63/100, sugere que o investimento a longo prazo pode não ser viável nestas circunstâncias.
Riscos
Risco de recessão económica A propriedade está exposta a uma possível diminuição económica, dado o seu índice de estabilidade económica de 70/100, o que pode resultar numa diminuição da procura e afectar a renda.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 236 691 €
- Capital próprio necessário
- 68 691 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -415 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras16 694 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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