Vivenda T5, 393 m² em São Francisco, Alcochete
Vivenda T5 com 393 m² em São Francisco, Alcochete, à venda por 1 355 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 683 194 €, 33,1% abaixo do preço pedido. Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: lareira, roupeiros embutidos e garagem.
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Visão geral
Moradia T5 com 6 casas de banho de 393 m². Localizado freguesia de São Francisco, concelho de Alcochete, distrito de Setúbal. Esta villa dispõe de um magnífico terraço no último andar com vistas desimpedidas sobre o Rio Tejo, criando um espaço sereno para relaxamento e desfrute de deslumbrantes pores do sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,355,000 está significativamente acima do valor justo de €683,194, representando um aumento de €671,806 (49,6%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €683,194 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,355,000 situa-se €671,806 (49.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,355,000 face à base da zona de São Francisco, Alcochete, Setúbal de €1,174,284 (€2,988/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Francisco, Alcochete, Setúbal
Base da zona €1,174,284 + condição +€49,125 + localização +€9,985 = valor justo estimado de €683,194 (€1,738/m²), uma diferença de €671,806 (49.6%) face ao preço pedido de €1,355,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Francisco · 911436 | Imóvel em análise | €1,355,000 | €3,448 | — | 85 | 54 |
| rua da Bela Colónia S / N | Ativo | €1,600,000 | €4,734 | 37.3% | 82 | 61 |
| rua das Laranjeiras | Ativo | €550,000 | €2,015 | 41.6% | 73 | 48 |
| Montijo e Afonsoeiro · 7355db | Ativo | €1,500,000 | €4,438 | 28.7% | 75 | 63 |
| rua da Várzea, 153 | Ativo | €589,000 | €1,807 | 47.6% | 72 | 51 |
| Mediana | €1,044,500 | €3,227 | 6.4% | 74 | 56 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A villa de 5 quartos, com o preço de €1,355,000, excede significativamente o seu valor justo de €683,194, indicando que está sobrevalorizada em 49,6%. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, os potenciais retornos a longo prazo são improváveis de justificar este preço elevado, tornando esta estratégia menos atractiva. Family rental Dada a actual avaliação de €1,355,000 face ao valor justo de €683,194, a propriedade está sobrevalorizada, o que pode minar a procura de arrendamentos na área. A pontuação do bairro de 54/100 sugere uma oferta limitada de comodidades e uma qualidade de inquilinos reduzida, complicando ainda mais a sua viabilidade como arrendamento familiar. Not ideal for: Student housing, Luxury market, Short-term vacation rental
Riscos
[Vulnerabilidade Económica] Com uma pontuação de estabilidade económica de 45/100, existe um risco significativo de flutuações nas condições do mercado local afetarem o valor da propriedade e a procura por inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 478 721 €
- Capital próprio necessário
- 394 721 €
- Prestação mensal
- 4570 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3110 €
- Preço1 355 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 625 €
- Imposto do Selo (escritura)10 840 €
- Imposto do Selo (crédito)6504 €
- Escritura, registo e banco4752 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 49.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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