Apartamento em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora
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Apartamento T1 com 60 m² em São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, Matosinhos, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 218 250 €, 10,9% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m², certificado energético D. Localizado freguesia de São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Este apartamento possui um lugar de estacionamento dedicado e armazenamento adicional, aumentando a sua praticidade num ambiente urbano movimentado.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €245,000 está €26,750 (12.3%) acima do valor justo de €218,250, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere desafios potenciais em realizar lucro na revenda, a menos que as condições de mercado mudem significativamente.
Avaliação
Valor justo estimado em €218,250 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €26,750 (12.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de São Mamede de Infesta e Senhora da Hora, Matosinhos, Porto de €208,162 (€3,469/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €208,162, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €218,250 (€3,637/m²), uma diferença de €26,750 (12.3%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 19077e | Imóvel em análise | €245,000 | €4,083 | — | 75 | 72 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 6d5572 | Ativo | €209,000 | €4,098 | 0.4% | 72 | 75 |
| São Mamede de Infesta e Senhora da Hora · 023c05 | Ativo | €243,000 | €3,522 | 13.8% | 72 | 70 |
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 023aa7 | Ativo | €235,000 | €3,790 | 7.2% | 70 | 72 |
| rua Jorge Peixinho S / N | Ativo | €275,000 | €3,438 | 15.8% | 75 | 72 |
| Mediana | €239,000 | €3,656 | 10.5% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está avaliada em 12,3% acima do seu valor justo de €218.250, o que diminui a sua atratividade para estratégias de arrendamento a longo prazo. Adicionalmente, o rendimento bruto de 3,9% não compensa suficientemente o prémio sobre o valor de mercado justo. Compra e manutenção Considerando a lista atual de €245.000 em comparação com o valor justo de €218.250, este investimento corre o risco de ter um desempenho abaixo do esperado a longo prazo. O rendimento bruto de 3,9% combinado com a sobrevalorização de 12,3% sugere um potencial limitado de valorização do capital. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa vizinhança estável com um perfil de segurança louvável, a sua sobrevalorização em €245.000 pode desencorajar potenciais inquilinos familiares à procura de valor. O rendimento bruto de 3,9% pode não justificar o elevado investimento inicial, tornando esta propriedade menos atrativa para fins de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 70/100, há um risco significativo de potenciais quedas no fluxo de caixa ou nas taxas de ocupação devido a flutuações económicas ou rotatividade de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 271 180 €
- Capital próprio necessário
- 75 180 €
- Prestação mensal
- 858 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -436 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras13 200 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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