Moradia em Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário
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Moradia T2 com 136 m² em Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, Mafra, à venda por 449 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 274 219 €, 28,1% abaixo do preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Moradia T2 com 5 casas de banho de 136 m², construído em 1972, certificado energético C. Localizado freguesia de Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, concelho de Mafra, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade inclui um furo de água licenciado e um sistema fotovoltaico legalizado, melhorando a sustentabilidade e reduzindo os custos de água e energia para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,500 está significativamente acima do valor justo de €274,219, refletindo uma sobrevalorização substancial de €175,282, ou 39.0%. Esta discrepância sugere uma reavaliação do potencial do investimento para compradores em potencial.
Avaliação
Valor justo estimado em €274,219 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €449,500 situa-se €175,282 (39.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,500 face à base da zona de Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, Mafra, Lisbon de €423,912 (€3,117/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 65 · Materiais 68 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 50/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário, Mafra, Lisbon
Base da zona €423,912 + condição -€17,637 + localização +€0 = valor justo estimado de €274,219 (€2,016/m²), uma diferença de €175,282 (39.0%) face ao preço pedido de €449,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · be929e | Imóvel em análise | €449,500 | €3,305 | — | 65 | 50 |
| Venda do Pinheiro e Santo Estêvão das Galés · 911953 | Ativo | €449,500 | €3,305 | 0% | 68 | 68 |
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · 6fb83e | Ativo | €494,500 | €3,636 | 10.0% | 72 | 61 |
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · 483dc0 | Ativo | €542,000 | €2,230 | 32.5% | 72 | 58 |
| Enxara do Bispo, Gradil e Vila Franca do Rosário · 023c4a | Ativo | €890,000 | €2,587 | 21.7% | 77 | 53 |
| Mediana | €518,250 | €2,946 | 10.9% | 72 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Enxara do Bispo está sobrevalorizada, com um preço de listagem de €449,500, significativamente acima do seu valor justo de €274,219, indicando uma diferença de 39,0%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, este investimento provavelmente terá um desempenho inferior em comparação com outras oportunidades no mercado. Compra e manutenção O preço elevado desta casa de €449,500 apresenta um desafio significativo para uma estratégia de compra e manutenção, especialmente com um valor justo de apenas €274,219 e um considerável hiato de 39,0%. Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana perto de Lisboa, o rendimento de 2,5% e os ratings moderados do bairro sugerem um potencial de valorização medíocre. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa atrair famílias, dada a sua dimensão e localização, o preço de listagem atual de €449,500 é marcadamente superior ao valor justo de €274,219, resultando em uma sobrevalorização de 39,0% que compromete o seu apelo para arrendamentos. O rendimento bruto de 2,5% indica ainda que o investimento pode não gerar retornos satisfatórios para famílias que busquem arrendamentos a longo prazo.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e dos Inquilinos: Com as classificações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 50/100, existe um risco significativo de rendimentos de arrendamento inconsistentes e possíveis vagas, o que pode impactar severamente os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 519 153 €
- Capital próprio necessário
- 159 553 €
- Prestação mensal
- 1516 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1156 €
- Preço449 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3596 €
- Imposto do Selo (crédito)2158 €
- Escritura, registo e banco2579 €
- Obras38 060 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 39.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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