Apartamento T1, 46 m² em Odivelas
Apartamento T1 com 46 m² em Odivelas, à venda por 259 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 149 164 €, 29,9% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 46 m², no 2º andar, construído em 1962, certificado energético F. Localizado em rua da Paiã, freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui uma rara varanda em forma de L, que aumenta o espaço exterior, e está situada a poucos minutos do Strada Outlet para acesso conveniente a compras.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,700 está significativamente acima do valor justo de €149,164, representando uma discrepância de €110,536 (42.6%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €149,164 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €259,700 situa-se €110,536 (42.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,700 face à base da zona de rua da Paiã de €169,004 (€3,674/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 78 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 78). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Paiã
Base da zona €169,004 + condição +€1,438 + localização +€14,879 = valor justo estimado de €149,164 (€3,243/m²), uma diferença de €110,536 (42.6%) face ao preço pedido de €259,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Paiã | Imóvel em análise | €259,700 | €5,646 | — | 78 | 78 |
| Odivelas · 6c793f | Ativo | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 75 | 70 |
| rua da Paiã | Ativo | €259,700 | €4,809 | 14.8% | 75 | 72 |
| Odivelas · 483d07 | Ativo | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 80 | 72 |
| rua da Paiã, 2 | Ativo | €259,700 | €5,526 | 2.1% | 72 | 82 |
| Mediana | €259,700 | €4,900 | 13.2% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Odivelas, ao preço de €259,700, apresenta uma discrepância significativa de 42.6% em comparação com o seu valor justo de €149,164, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de 3.8% e uma classificação de 78/100 para o bairro, o retorno esperado não justifica o investimento a este preço. Arrendamento familiar Valorizado em €259,700, o apartamento apresenta uma discrepância de 42.6% em relação ao valor justo, marcando claramente que está sobrevalorizado para fins de arrendamento familiar. Apesar das condições razoáveis do bairro, o preço inflacionado prejudica a renda potencial e a viabilidade a longo prazo para famílias que procuram habitação de qualidade. Compra e manutenção Com um preço de €259,700, o valor justo do apartamento de €149,164 sugere que está sobrevalorizado para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto moderado de 3.8% e a classificação do bairro de 78/100 limitam a sua atratividade para a valorização de capital a longo prazo nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos, relativamente alta em 78, indica que, embora os inquilinos possam, em geral, permanecer no local, uma rotatividade significativa pode ocorrer, impactando a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 278 676 €
- Capital próprio necessário
- 70 916 €
- Prestação mensal
- 876 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -431 €
- Preço259 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8785 €
- Imposto do Selo (escritura)2078 €
- Imposto do Selo (crédito)1247 €
- Escritura, registo e banco2123 €
- Obras4744 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 42.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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