Moradia em Quinta do Conde
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Moradia T4 com 240 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 406 963 €, 31,4% abaixo do preço pedido. A análise de 49 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 240 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui uma ampla área de barbecue e uma piscina bem cuidada, ideal para lazer e reuniões familiares na ensolarada Quinta do Conde. Veredicto de Avaliação: Ao preço justo
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 está significativamente acima do valor justo de €406,963, indicando uma sobrevalorização de €343,037 (45,7%). Esta propriedade não apresenta uma oportunidade favorável de investimento. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda para esta propriedade dependeria de atualizações direcionadas para capitalizar sobre suas características de qualidade existentes, com foco na melhoria das áreas de aluguer para uma revenda mais rápida. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado de 5% sugere uma renda de aproximadamente €3,125/mês, tornando-a adequada para alugueres familiares a longo prazo, particularmente atrativa para os pendulares atraídos pelo bairro misto.
Avaliação
Valor justo estimado em €406,963 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €750,000 situa-se €343,037 (45.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de Quinta do Conde, Sesimbra, Setúbal de €732,480 (€3,052/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 70 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Quinta do Conde, Sesimbra, Setúbal
Base da zona €732,480 + condição +€4,500 + localização +€21,343 = valor justo estimado de €406,963 (€1,696/m²), uma diferença de €343,037 (45.7%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quinta do Conde · 225bc8 | Imóvel em análise | €750,000 | €3,125 | — | 70 | 64 |
| Quinta do Conde · 6c7929 | Ativo | €750,000 | €2,679 | 14.3% | 72 | 70 |
| Fernão Ferro · 6d53aa | Ativo | €950,000 | €3,711 | 18.8% | 74 | 65 |
| rua dos Pinheiros, 54 | Ativo | €780,000 | €2,708 | 13.3% | 76 | 69 |
| Fernão Ferro · f35fcd | Ativo | €520,000 | €3,270 | 4.7% | 80 | 66 |
| Mediana | €765,000 | €2,989 | 4.4% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel, com um preço de €750,000, apresenta um gap significativo de 45.7% em comparação ao seu valor justo de €406,963, indicando que está sobrevalorizado. Embora o rendimento bruto de 5% possa parecer atraente, o preço inflacionado diminui a viabilidade geral do investimento. Arrendamento para famílias Dada a classificação do bairro de 64/100, a propriedade pode atrair famílias em busca de estabilidade residencial; no entanto, o preço pedido de €750,000 ofusca seu valor justo de €406,963, tornando-a sobrevalorizada. Com opções competitivas de arrendamento familiar na área, esta propriedade não apresenta uma oportunidade convincente no mercado atual. Compra e manutenção Como um investimento para valorização a longo prazo, o preço atual do imóvel de €750,000 em comparação ao seu valor justo de €406,963 sugere um ativo sobrevalorizado que pode impedir retornos futuros. A classificação geral de condição de 76/100 adiciona algum apelo, mas não justifica suficientemente a discrepância no valor.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco devido à sua pontuação de estabilidade económica de 65/100, indicando potenciais flutuações nas condições económicas locais que poderiam afetar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 835 950 €
- Capital próprio necessário
- 235 950 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1004 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras28 050 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 45.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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