Apartamento T1, 71 m² em Queluz e Belas, Sintra
Apartamento T1 com 71 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 168 932 €, 29,9% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 2 casas de banho de 71 m², construído em 1984, certificado energético D. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Esta propriedade dispõe de um espaço de escritório versátil e uma ampla e bem ventilada arrecadação no sótão, ideal para maximizar a utilidade num ambiente de vida compacto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €295,000 excede o valor justo de €168,932 em €126,068 (42,7%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €168,932 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €295,000 situa-se €126,068 (42.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €219,958 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 73 · Materiais 76 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Queluz e Belas, Sintra, Lisbon
Base da zona €219,958 + condição +€111 + localização +€16,456 = valor justo estimado de €168,932 (€2,379/m²), uma diferença de €126,068 (42.7%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · 225c7b | Imóvel em análise | €295,000 | €4,155 | — | 73 | 77 |
| Queluz e Belas · b7bf7c | Ativo | €276,000 | €3,632 | 12.6% | 70 | 67 |
| rua Mateus Vicente de Oliveira S / N | Ativo | €215,000 | €4,216 | 1.5% | 75 | 78 |
| Queluz e Belas · 82c87f | Ativo | €250,000 | €6,098 | 46.8% | 72 | 72 |
| rua 25 de Abril, 3 | Ativo | €280,000 | €4,828 | 16.2% | 74 | 73 |
| Mediana | €263,000 | €4,522 | 8.8% | 73 | 73 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Este apartamento T1 em Queluz e Belas está sobrevalorizado, com um gap significativo de 42,7% entre o preço de listagem e o valor justo. Apesar da localização atraente perto de Lisboa, o investimento não justifica o preço de compra mais elevado, dado o rendimento atual de 3,5%. Long-term rental O rendimento bruto de 3,5% para esta propriedade indica que pode não proporcionar retornos atraentes para perspetivas de arrendamento a longo prazo. Uma vez que a propriedade está sobrevalorizada, os investidores potenciais podem ter dificuldade em alcançar rendimentos competitivos num mercado que já está a ser afetado por preços de compra elevados. Family rental Embora a área seja favorável à vida familiar devido à sua proximidade com as comodidades de Lisboa, a propriedade está atualmente acima do valor justo, a €295,000. Um investimento deste tipo pode desencorajar potenciais inquilinos à procura de valor, especialmente considerando a disparidade entre o seu valor justo e o preço de mercado.
Riscos
Risco de Recessão Económica O elevado índice de estabilidade económica de 85/100 pode não compensar adequadamente os potenciais riscos de factores económicos externos, que podem ameaçar a retenção de inquilinos dado o índice de estabilidade de inquilinos de 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 880 €
- Capital próprio necessário
- 85 880 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -563 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras9640 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 42.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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