Apartamento T1, 60 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T1 com 60 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 415 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 910 €, 19,8% abaixo do preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 60 m². Localizado em rua da Cruz dos Poiais, 20, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento oferece uma combinação única de renovações modernas dentro de um edifício histórico Pombalino, complementado por uma pequena área exterior que melhora a iluminação natural e a ventilação.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €415,000 está €82,090 (24,7%) acima do valor justo de €332,910, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Estratégia de compra para revenda. Uma estratégia de compra para revenda pode gerar lucros potenciais através de renovações e revenda, mas com os preços atuais, a margem parece limitada. Estratégia de compra para arrendar. Com uma renda estimada de €1,245/mês, o rendimento bruto de 3,6% sinaliza um fluxo de caixa estável, mas ainda reflete o alto preço de compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €332,910 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €415,000 situa-se €82,090 (24.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €415,000 face à base da zona de rua da Cruz dos Poiais, 20 de €264,731 (€4,412/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €264,731, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €332,910 (€5,549/m²), uma diferença de €82,090 (24.7%) face ao preço pedido de €415,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Cruz dos Poiais, 20 | Imóvel em análise | €415,000 | €6,917 | — | 85 | 80 |
| rua do Vale de Santo António, 161 | Ativo | €330,000 | €5,500 | 20.5% | 76 | 80 |
| rua Carlos Ribeiro, 4 | Ativo | €269,000 | €5,490 | 20.6% | 85 | 86 |
| rua Maria Pia | Ativo | €399,000 | €4,433 | 35.9% | 80 | 82 |
| rua da Escola de Medicina Veterinária, 7 | Ativo | €375,000 | €5,597 | 19.1% | 75 | 83 |
| Mediana | €352,500 | €5,495 | 20.6% | 78 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel a €415,000 está significativamente sobrevalorizado, com um valor justo de €332,910, levando a uma discrepância de 24,7%. Apesar da sua condição razoável e boas classificações do bairro, o rendimento bruto de 3,6% não justifica o preço elevado pedido, tornando-o uma opção pouco atrativa para investimentos em arrendamentos a longo prazo. Arrendamento a curto prazo Embora a localização na área urbana prime de Lisboa possa atrair inquilinos de curto prazo, o imóvel está sobrevalorizado a €415,000 em comparação ao valor justo de €332,910, refletindo uma diferença de 24,7%. Com o rendimento potencial de apenas 3,6%, as métricas financeiras não suportam o alto investimento necessário para o sucesso do arrendamento a curto prazo. Buy-and-hold Investir neste imóvel como estratégia de buy-and-hold é comprometido pelo seu preço atual de €415,000, que está 24,7% acima do valor justo de €332,910. Dado o rendimento bruto modesto de 3,6%, o potencial de valorização do imóvel não compensa a sobrevalorização inicial, tornando-o menos atrativo para a propriedade a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de taxas de rotatividade mais elevadas que poderiam afetar a receita de aluguer e as despesas de gestão da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 443 308 €
- Capital próprio necessário
- 111 308 €
- Prestação mensal
- 1400 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -718 €
- Preço415 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3320 €
- Imposto do Selo (crédito)1992 €
- Escritura, registo e banco2496 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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