Apartamento T5, 183 m² em Ramalde, Porto
Apartamento T5 com 183 m² em Ramalde, Porto, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 449 111 €, em linha com o preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T5 com 2 casas de banho de 183 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Ramalde, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento no último andar combina de forma única uma distribuição funcional com duas entradas independentes, aumentando a privacidade enquanto oferece vistas panorâmicas de várias varandas banhadas de luz solar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €495,000 está 10,2% acima do valor justo de €449,111, indicando que, embora a propriedade esteja ao preço justo, ela é pedida a um prémio sobre o seu valor intrínseco.
Avaliação
Valor justo estimado em €449,111 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €45,889 (10.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de Ramalde, Porto, Porto de €507,704 (€2,774/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 40/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €507,704, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €449,111 (€2,454/m²), uma diferença de €45,889 (10.2%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ramalde · 1f360b | Imóvel em análise | €495,000 | €2,705 | — | 35 | 74 |
| rua de Pedro Hispano, 696 | Ativo | €429,000 | €2,189 | 19.1% | 42 | 79 |
| Paranhos · 49b658 | Ativo | €265,000 | €2,409 | 10.9% | 55 | 74 |
| rua de São Gens | Ativo | €249,000 | €1,992 | 26.4% | 30 | 66 |
| Ramalde · b7c0dd | Ativo | €324,900 | €2,499 | 7.6% | 58 | 71 |
| Mediana | €294,950 | €2,299 | 15.0% | 49 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um preço justo de €495,000 com um rendimento de 4.8%, tornando-se uma opção adequada para um fluxo de caixa estável. A classificação do bairro de 74/100 indica bons aspetos para a qualidade dos inquilinos, embora a classificação da condição de 40/100 possa exigir investimento para manter o valor. Arrendamento familiar Com uma avaliação justa de €449,111, o apartamento de 5 quartos alinha-se bem para famílias em busca de uma casa espaçosa numa área suburbana do Porto. O rendimento de 4.8% da propriedade é atrativo; no entanto, os compradores devem ter em mente a sua classificação de condição de 40/100, que pode impactar a sua adequação para famílias. Buy-and-hold Embora o preço de €495,000 represente um desvio de 10.2% acima do valor justo, continua a ser uma compra razoável para investimentos a longo prazo, dada a potencialidade da propriedade num bairro em crescimento. No entanto, os potenciais compradores devem estar atentos à sua classificação de condição de 40/100, uma vez que isso pode exigir renovações futuras para uma valorização ideal.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos em 70/100, há um risco potencial de flutuações moderadas nos rendimentos de aluguer e nas taxas de ocupação devido ao ambiente económico incerto.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 661 177 €
- Capital próprio necessário
- 265 177 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -750 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras130 253 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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