Apartamento em Sesimbra (Santiago)
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Apartamento T2 com 72 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 227 851 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Avaliação
Valor justo estimado em €227,851 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €57,149 (25.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €238,678 (€3,315/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €238,678, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €227,851 (€3,165/m²), uma diferença de €57,149 (25.1%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · 438eda | Imóvel em análise | €285,000 | €3,958 | — | 70 | 62 |
| rua 2 Abril, 7 | Ativo | €480,000 | €4,000 | 1.1% | 71 | 57 |
| Sesimbra (Castelo) · 96c1a2 | Ativo | €269,000 | €3,241 | 18.1% | 72 | 56 |
| rua do Casalão, 31 | Ativo | €315,000 | €3,088 | 22.0% | 77 | 58 |
| rua Carlos César | Ativo | €395,000 | €2,992 | 24.4% | 72 | 63 |
| Mediana | €355,000 | €3,165 | 20.1% | 72 | 58 |
Tese de investimento
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Riscos
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 311 040 €
- Capital próprio necessário
- 83 040 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -458 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras9653 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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