Apartamento T1, 48 m² em Sacavém e Prior Velho, Loures
Apartamento T1 com 48 m² em Sacavém e Prior Velho, Loures, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 163 €, 17,8% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 48 m², certificado energético D. Localizado em rua Herbert Gilbert, 2, freguesia de Sacavém e Prior Velho, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Este apartamento inclui um armazém e está situado no primeiro andar elevado, aumentando a segurança e acessibilidade para residentes com mobilidade reduzida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está substancialmente acima do valor justo de €189,163, resultando numa sobrevalorização de €40,837 (21.6%). Este preço coloca potenciais investidores em desvantagem ao considerar os fundamentos do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €189,163 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €230,000 situa-se €40,837 (21.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de rua Herbert Gilbert, 2 de €194,219 (€4,046/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 41/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €194,219, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €189,163 (€3,941/m²), uma diferença de €40,837 (21.6%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Herbert Gilbert, 2 | Imóvel em análise | €230,000 | €4,792 | — | 38 | 84 |
| Moscavide e Portela · 6c7bda | Ativo | €329,000 | €6,714 | 40.1% | — | 76 |
| Santa Iria de Azóia, São João da Talha e Bobadela · ba3b98 | Ativo | €300,000 | €3,947 | 17.6% | 48 | 79 |
| rua Major Rosa Bastos, 7 | Ativo | €195,000 | €3,611 | 24.6% | 30 | 75 |
| praceta Almirante Reis | Ativo | €350,000 | €4,118 | 14.1% | 48 | 79 |
| Mediana | €314,500 | €4,033 | 15.8% | 48 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço de lista da propriedade de €230,000 está significativamente acima do seu valor justo de €189,163, indicando que está sobrevalorizada em 21,6%. Com um rendimento bruto de 4,1%, os retornos financeiros são mais fracos do que o esperado, dadas as condições atuais do mercado. Arrendamento familiar Considerando a forte classificação do bairro de 84/100, a propriedade pode atrair inquilinos familiares; no entanto, seu status sobrevalorizado a €230,000 em comparação com um valor justo de €189,163 limita a rentabilidade potencial. Além disso, a pontuação de condição abaixo da média de 41/100 levanta preocupações sobre as renovações necessárias que poderiam impactar ainda mais os retornos. Compra e manutenção Embora as características urbanas do bairro forneçam uma base de inquilinos estável, a diferença de 21,6% entre o preço de lista e o valor justo sugere que esta propriedade está sobrevalorizada a €230,000. O potencial de valorização a longo prazo pode ser afetado pela atual pontuação de condição de 41/100, indicando que futuros investimentos podem ser necessários para manter o valor do ativo.
Riscos
Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 80 sugere uma dependência de forças de mercado externas, podendo afetar o valor do imóvel durante recessões económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 274 857 €
- Capital próprio necessário
- 90 857 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -407 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras33 155 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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