Apartamento T2, 100 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra
Apartamento T2 com 100 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 316 460 €, 9,6% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m², construído em 2019, certificado energético A. Localizado em rua Professor Joaquim Marques Pólvora, 19, freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Feature Único: Este apartamento moderno está situado a apenas 150 metros da praia do Coração de Sesimbra, oferecendo uma combinação inigualável de tranquilidade e conveniência num ambiente costeiro vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está acima do valor justo de €316,460, indicando que está sobrevalorizada em €33,540 ou 10.6%. Esta discrepância sugere cautela para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €316,460 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €33,540 (10.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de rua Professor Joaquim Marques Pólvora, 19 de €319,968 (€3,200/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €319,968, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €316,460 (€3,165/m²), uma diferença de €33,540 (10.6%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Professor Joaquim Marques Pólvora, 19 | Imóvel em análise | €350,000 | €3,500 | — | 75 | 63 |
| rua 2 Abril, 7 | Ativo | €480,000 | €4,000 | 14.3% | 71 | 57 |
| Sesimbra (Castelo) · 96c1a2 | Ativo | €269,000 | €3,241 | 7.4% | 72 | 56 |
| rua Carlos César | Ativo | €395,000 | €2,992 | 14.5% | 72 | 63 |
| rua do Casalão, 31 | Ativo | €315,000 | €3,088 | 11.8% | 77 | 58 |
| Mediana | €355,000 | €3,165 | 9.6% | 72 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um rendimento bruto de 3,6%, não compensa adequadamente a diferença de 10,6% acima do valor justo, sugerindo que os arrendamentos de longo prazo podem render abaixo das expectativas. Além disso, a classificação do bairro de 63/100 indica uma demanda de arrendamento média, o que pode impactar na retenção de inquilinos. Arrendamento para famílias Embora a propriedade esteja localizada numa área razoavelmente acessível com amenidades básicas, a sua valorização estar 10,6% acima do valor justo limita o potencial para retornos atrativos no arrendamento para famílias. A classificação de condição de 77/100, embora decente, pode não compensar o preço excessivo em relação à dinâmica do mercado habitacional local. Manter e comprar Investir nesta propriedade como uma estratégia de manter e comprar pode ser problemático, dado que seu preço atual está 10,6% acima do valor justo, levando a um desempenho potencial abaixo do esperado na valorização do capital. Além disso, com uma classificação de bairro de 63/100, o potencial de crescimento significativo de valor a longo prazo é incerto devido a fatores econômicos e qualidade do inquilino médias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta riscos devido à sua classificação de estabilidade económica de 60/100, indicando potenciais problemas na resiliência e crescimento do mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 382 777 €
- Capital próprio necessário
- 102 777 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -657 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras10 657 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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