Apartamento T1, 64 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T1 com 64 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 322 892 €, 26,6% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 64 m², construído em 1948, certificado energético C. Localizado em travessa da Arrochela, 7, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características do Apartamento: Situado num edifício histórico, a propriedade apresenta encantadoras paredes arqueadas que aumentam a sua amplitude e carácter, juntamente com uma entrada independente altamente desejável para maior privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €440,000 está significativamente acima do valor justo de €322,892, representando uma sobrevalorização de €117,108 (36.3%). Esta discrepância sugere que a propriedade não é um investimento viável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €322,892 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €440,000 situa-se €117,108 (36.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de travessa da Arrochela, 7 de €281,627 (€4,400/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €281,627, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €322,892 (€5,045/m²), uma diferença de €117,108 (36.3%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa da Arrochela, 7 | Imóvel em análise | €440,000 | €6,875 | — | 88 | 79 |
| largo de Santos, 6 | Ativo | €365,000 | €6,186 | 10.0% | 75 | 77 |
| praça da Alegria | Ativo | €549,000 | €7,732 | 12.5% | 80 | 80 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · bf2845 | Ativo | €275,000 | €4,231 | 38.5% | 70 | 75 |
| rua de Campolide | Ativo | €435,000 | €5,370 | 21.9% | 76 | 82 |
| Mediana | €400,000 | €5,778 | 16.0% | 76 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Misericórdia está atualmente listado a €440,000, o que representa 36.3% acima do seu valor justo de €322,892, tornando-o sobrevalorizado para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 3.5% e uma classificação de bairro sólida de 79/100, o retorno do investimento não justifica o preço elevado de entrada. Compra e manutenção A €440,000, esta propriedade está significativamente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo, o que limita o potencial de valorização para uma estratégia de compra e manutenção. Embora a condição do apartamento seja avaliável em 85/100 e a localização urbana possa atrair uma futura valorização, o preço atual não está alinhado com princípios sólidos de investimento. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €440,000 que excede seu valor justo em 36.3%, a propriedade é sobrevalorizada para propósitos de arrendamento familiar. Embora a qualidade do apartamento e as comodidades da vizinhança sejam favoráveis a famílias, os aspetos financeiros não fazem um argumento convincente para a aquisição a este preço.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A maior instabilidade dos inquilinos, com uma pontuação de 70/100, pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados, impactando negativamente o fluxo de caixa geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 470 688 €
- Capital próprio necessário
- 118 688 €
- Prestação mensal
- 1484 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -794 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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