Moradia T2, 153 m² em Quarteira, Loulé
Moradia T2 com 153 m² em Quarteira, Loulé, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 979 695 €, 14,8% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 3 casas de banho de 153 m², construído em 2020, certificado energético A. Localizado em rua dos Eua, 37A4, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade tem um espaçoso mezzanine, ideal para um escritório ou um terceiro quarto, e uma conexão direta a jardins paisagísticos e uma grande piscina privada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de €1,150,000 está significativamente acima do valor justo de €979,695, resultando numa sobrevalorização de €170,305 (17,4%). Esta propriedade está sobrevalorizada e é improvável que produza uma apreciação de capital imediata.
Avaliação
Valor justo estimado em €979,695 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €170,305 (17.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de rua dos Eua, 37A4 de €926,892 (€6,058/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 89/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €926,892, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €979,695 (€6,403/m²), uma diferença de €170,305 (17.4%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Eua, 37A4 | Imóvel em análise | €1,150,000 | €7,516 | — | 85 | 71 |
| autoestrada do Algarve | Ativo | €1,500,000 | €8,721 | 16.0% | 90 | 65 |
| Quarteira · ba3e76 | Ativo | €1,295,000 | €6,023 | 19.9% | 85 | 70 |
| Quarteira · 937428 | Ativo | €970,000 | €6,783 | 9.8% | 77 | 70 |
| Almancil · 9113b0 | Ativo | €1,700,000 | €6,996 | 6.9% | 88 | 74 |
| Mediana | €1,397,500 | €6,890 | 8.3% | 87 | 70 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade em Quarteira, listada por €1.150.000, apresenta um grande gap de 17,4% em comparação ao seu valor justo de €979.695, sugerindo que está sobrevalorizada para o mercado de alugueres de curta duração. Com um rendimento de apenas 2,2%, o investimento pode não atender ao retorno esperado normalmente associado a tais propriedades em zonas turísticas. Buy-and-hold Como investimento para estratégias de buy-and-hold, o preço atual de listagem excede significativamente seu valor de mercado justo, o que indica que está sobrevalorizado em €1.150.000. O rendimento da propriedade de 2,2% é relativamente baixo, o que pode não justificar um investimento a longo prazo em uma economia normalmente impulsionada por arrendamentos como a do Algarve. Family rental Com um gap de valorização que mostra que a propriedade está sobrevalorizada, listada por €1.150.000 em contrapartida a um valor justo de €979.695, não seria um investimento ideal para arrendamentos familiares. O baixo rendimento bruto de 2,2% sugere ainda mais dificuldade em alcançar um fluxo de caixa satisfatório junto a inquilinos familiares a longo prazo nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 65/100 sugere um potencial para flutuações que podem impactar os valores das propriedades e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 237 980 €
- Capital próprio necessário
- 317 980 €
- Prestação mensal
- 3864 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3081 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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