Apartamento T2, 250 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T2 com 250 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 645 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 175 595 €, 82,3% acima do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Avaliação
Valor justo estimado em €1,175,595 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €645,000 situa-se €530,595 (45.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €645,000 face à base da zona de jardim Maria da Luz Ponces de Carvalho, 4 de €1,064,886 (€4,260/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,064,886, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,175,595 (€4,702/m²), uma diferença de €530,595 (45.1%) face ao preço pedido de €645,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jardim Maria da Luz Ponces de Carvalho, 4 | Imóvel em análise | €645,000 | €2,580 | — | 72 | 78 |
| Olivais · 6a9548 | Ativo | €798,000 | €6,186 | 139.8% | 79 | 82 |
| avenida Dom Dinis, 100 | Ativo | €409,990 | €3,727 | 44.5% | 80 | 74 |
| rua Ana Plácido, 7 | Ativo | €370,000 | €4,405 | 70.7% | 70 | 76 |
| praça São Francisco de Assis, 2A | Ativo | €420,000 | €5,000 | 93.8% | 72 | 73 |
| Mediana | €414,995 | €4,703 | 82.3% | 76 | 75 |
Tese de investimento
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Riscos
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 725 942 €
- Capital próprio necessário
- 209 942 €
- Prestação mensal
- 2175 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2713 €
- Preço645 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5160 €
- Imposto do Selo (crédito)3096 €
- Escritura, registo e banco3048 €
- Obras30 938 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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