Apartamento em Marvila
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Apartamento T2 com 100 m² em Marvila, Lisbon, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 499 369 €, em linha com o preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: aquecimento central e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 100 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Marvila, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta estores elétricos para maior comodidade e desfruta de vistas desimpedidas sobre o Rio Tejo, aumentando tanto a luz natural como a experiência de vida geral.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €525,000 está ligeiramente acima do valor justo de €499,369, por €25,631 ou 5.1%. Esta posição de preço indica uma propriedade que está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €499,369 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €525,000 situa-se €25,631 (5.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €525,000 face à base da zona de Marvila, Lisbon, Lisbon de €473,317 (€4,733/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €473,317, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €499,369 (€4,994/m²), uma diferença de €25,631 (5.1%) face ao preço pedido de €525,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marvila · ade6aa | Imóvel em análise | €525,000 | €5,250 | — | 70 | 76 |
| avenida Avelino Teixeira da Mota S / N | Ativo | €345,000 | €5,149 | 1.9% | 80 | 74 |
| rua Norte Júnior | Ativo | €330,000 | €5,077 | 3.3% | 70 | 82 |
| Penha de França · 8ee933 | Ativo | €320,000 | €3,765 | 28.3% | — | 86 |
| Penha de França · 6c7b97 | Ativo | €449,000 | €3,563 | 32.1% | 74 | 83 |
| Mediana | €337,500 | €4,421 | 15.8% | 74 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Marvila oferece um rendimento bruto de 3,1%, alinhando-se com o mercado de trabalho estável e a alta procura na área, tornando-o uma opção adequada para arrendamento a longo prazo. No entanto, com uma pequena diferença de 5,1% em relação ao valor justo, este investimento pode não oferecer potencial imediato de valorização, apesar das suas sólidas perspetivas de arrendamento. Compra e manutenção Investir neste apartamento como parte de uma estratégia de compra e manutenção pode gerar retornos constantes, dada a comunidade orientada e a proximidade das atividades económicas de Lisboa. No entanto, dado que está ao preço justo, a valorização potencial pode ser contida e exigiria um horizonte de investimento mais longo para concretizar os retornos. Arrendamento familiar Com a sua pontuação de bairro de 76/100, esta propriedade pode servir bem como arrendamento familiar, atraindo inquilinos que procuram uma comunidade segura e amigável para famílias. No entanto, a avaliação justa sugere que os investidores em potencial devem ser cautelosos quanto a pagar demais em relação ao crescimento potencial da renda de arrendamento.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 71/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e subsequente perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 582 687 €
- Capital próprio necessário
- 162 687 €
- Prestação mensal
- 1771 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1132 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras18 907 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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