Apartamento T1, 50 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T1 com 50 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 204 919 €, 31,5% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 50 m², no 5º andar, certificado energético E. Localizado em rua Professor Fernando de Mello Moser, freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento beneficia de uma disposição estratégica que maximiza os seus 50m² de espaço, e a sua localização próxima do Metro de Telheiras oferece uma conectividade urbana excecional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €204,919, resultando numa sobrevalorização de €94,081 (45,9%). Esta propriedade é considerada acima do valor justo com base na avaliação atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €204,919 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €94,081 (45.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de rua Professor Fernando de Mello Moser de €207,722 (€4,154/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,722, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €204,919 (€4,098/m²), uma diferença de €94,081 (45.9%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Professor Fernando de Mello Moser | Imóvel em análise | €299,000 | €5,980 | — | 70 | 80 |
| alameda Poder | Ativo | €320,000 | €4,444 | 25.7% | 70 | 66 |
| Pontinha e Famões · 96c119 | Ativo | €200,000 | €3,333 | 44.3% | — | 72 |
| rua João Baptista Ribeiro S / N | Ativo | €325,000 | €5,603 | 6.3% | 69 | 78 |
| Odivelas · 4681b6 | Ativo | €315,000 | €3,938 | 34.2% | 65 | 75 |
| Mediana | €317,500 | €4,191 | 29.9% | 69 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Lumiar, com um preço de €299,000, está atualmente sobrevalorizada em 45,9% em relação ao seu valor justo de €204,919, o que diminui a sua atratividade para arrendamentos de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, os potenciais investidores podem ter dificuldades em justificar a compra sem uma avaliação mais favorável. Arrendamento de curto prazo Apesar da proximidade de Lumiar com os distritos de negócios e turísticos centrais de Lisboa, o preço de €299,000 reflete um prémio de 45,9% sobre o seu valor justo, posicionando a propriedade como sobrevalorizada. O baixo rendimento de 3,7% pode desincentivar os investidores a perseguirem esta estratégia, uma vez que o retorno não se alinha com o preço de compra elevado. Comprar e manter Comprar este apartamento de um quarto por €299,000 apresenta um desafio, dado o seu valor justo de €204,919, marcando-o como sobrevalorizado em 45,9%. O rendimento projetado de 3,7% não oferece um incentivo adequado para uma estratégia de compra e manutenção a longo prazo quando se leva em conta a avaliação do mercado.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Apesar de uma forte pontuação de estabilidade económica de 80/100, a dependência de um número limitado de indústrias-chave pode expor a propriedade a flutuações económicas que poderiam impactar a retenção de inquilinos. Risco de Dependência de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 80/100, ainda há um risco potencial de rotatividade e vacância se inquilinos-chave neste setor enfrentarem dificuldades financeiras ou mudanças de mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 329 557 €
- Capital próprio necessário
- 90 357 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -528 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras12 977 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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