Apartamento em Mina de Água
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Apartamento T3 com 111 m² em Mina de Água, Amadora, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 350 000 €, 10,3% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 111 m², no 4º andar, construído em 1993, certificado energético C. Localizado freguesia de Mina de Água, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui um hall de entrada com armazenamento adicional, aumentando a funcionalidade numa comunidade residencial bem estabelecida, próxima de comodidades e parques recreativos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está €40,000 acima do valor justo de €350,000, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em 11.4%. Esta discrepância destaca um risco significativo para os investidores em potencial. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda poderia aproveitar pequenas atualizações cosméticas para modernizar o chão datado e os móveis dos banheiros, visando uma revenda mais rápida. No entanto, o preço pedido atual apresenta desafios para alcançar lucros substanciais. Buy-to-let angle. Com uma renda de aluguel estimada em €1,138 por mês, o rendimento bruto está em 3.5%, o que fica aquém de retornos atrativos no mercado atual. A proximidade da localização a Lisboa pode atrair inquilinos estáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €350,000 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €390,000 situa-se €40,000 (11.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de Mina de Água, Amadora, Lisbon de €311,845 (€2,809/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 56/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €311,845, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €350,000 (€3,153/m²), uma diferença de €40,000 (11.4%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mina de Água · 19f86b | Imóvel em análise | €390,000 | €3,514 | — | 60 | 73 |
| largo do Alto dos Moinhos | Ativo | €319,000 | €3,222 | 8.3% | 65 | 76 |
| Benfica · 6fbe22 | Ativo | €750,000 | €5,319 | 51.4% | 64 | 78 |
| rua Oliveira Martins | Ativo | €350,000 | €3,153 | 10.3% | 60 | 78 |
| rua Pedro Andrade de Caminha S / N | Ativo | €325,000 | €3,095 | 11.9% | 66 | 75 |
| Mediana | €337,500 | €3,188 | 9.3% | 65 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel está sobrevalorizado a €390,000, o que oferece apenas um rendimento bruto de 3.5%, abaixo do retorno esperado para investimentos semelhantes. Além disso, a pontuação de condição de 56/100 indica que podem ser necessárias renovações significativas, diminuindo ainda mais a rentabilidade do arrendamento. Arrendamento familiar Embora a localização próxima de Lisboa sugira uma demanda potencial por parte de famílias, o alto preço pedido de €390,000, em comparação ao valor justo de €350,000, torna esta uma escolha de investimento pouco apelativa. A classificação do bairro de 73/100 reflete condições de vida decentes, mas pode não justificar o prémio que está a ser pedido por este apartamento. Compra e manutenção Investir neste imóvel como uma estratégia de compra e manutenção apresenta riscos consideráveis devido ao seu preço solicitado de €390,000, que apresenta uma diferença de 11.4% em relação ao valor justo. Além disso, a combinação de um rendimento bruto modesto de 3.5% e a pontuação de condição do imóvel sugere que a valorização a longo prazo pode não cobrir a sobrecarga inicial.
Riscos
Vulnerabilidade económica Embora a classificação de estabilidade económica de 70 sugira condições económicas moderadas, indica potenciais flutuações que podem impactar a renda de aluguel e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 465 486 €
- Capital próprio necessário
- 153 486 €
- Prestação mensal
- 1366 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -841 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras49 558 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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