Moradia T4, 120 m² em Fernão Ferro, Seixal
Moradia T4 com 120 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 409 560 €, em linha com o preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 120 m², construído em 2012, certificado energético B. Localizado freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade dispõe de uma cozinha totalmente remodelada com design contemporâneo e características de isolamento, melhorando a eficiência energética e o conforto interior durante todo o ano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está acima do valor justo de €409,560 em €20,440 (5,0%). Dado isso, a propriedade é classificada como ao preço justo na sua posição atual no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €409,560 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €20,440 (5.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de Fernão Ferro, Seixal, Setúbal de €375,918 (€3,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €375,918, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €409,560 (€3,413/m²), uma diferença de €20,440 (5.0%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fernão Ferro · 86cb74 | Imóvel em análise | €430,000 | €3,583 | — | 75 | 58 |
| rua Cidade de Santarém, 39 | Ativo | €585,000 | €2,734 | 23.7% | 78 | 66 |
| rua Natalia Andrade, 486 | Ativo | €520,000 | €3,270 | 8.7% | 78 | 62 |
| Fernão Ferro · 023a7d | Ativo | €520,000 | €3,270 | 8.7% | 80 | 72 |
| Fernão Ferro · 8ee92d | Ativo | €550,000 | €3,793 | 5.9% | 70 | 72 |
| Mediana | €535,000 | €3,270 | 8.7% | 78 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O valor justo da propriedade de €409,560 comparado ao preço de listagem de €430,000 indica uma posição de mercado estável, mas não particularmente vantajosa para retornos em arrendamentos de longo prazo. Com um rendimento bruto de 3,3%, o investimento parece razoável, mas não oferece incentivos convincentes para atrair inquilinos em comparação com outras opções. Habitação para comutadores Embora a propriedade esteja situada perto de Lisboa, oferecendo potencial para atratividade entre os comutadores, o seu preço de listagem reflete uma diferença de 5,0% em relação ao seu valor justo. Esta estratégia de preços pode limitar a sua atratividade para profissionais que procuram opções eficazes de deslocação na suburbana Seixal. Renovação com adição de valor Dada a classificação da condição da propriedade de 78/100, há uma possibilidade de que renovações possam aumentar a sua atratividade e melhorar os retornos no mercado. No entanto, com os preços atuais a sugerirem um valor justo, o retorno potencial sobre o investimento pode não justificar custos significativos de renovação neste cenário.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, existe um risco significativo de que flutuações económicas possam afetar negativamente o valor da propriedade e a procura de arrendamento na zona.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 469 636 €
- Capital próprio necessário
- 125 636 €
- Prestação mensal
- 1461 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -845 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras9900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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