Apartamento em Cascais e Estoril
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Apartamento T3 com 132 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 645 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 541 391 €, 16,1% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 132 m², no 1º andar, construído em 1979, certificado energético D. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta um terraço convidativo ideal para entreter ao ar livre, e uma box garagem que oferece armazenamento conveniente para equipamento de praia e recreação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €645,000 está significativamente acima do valor justo de €541,391, criando uma diferença de €103,609 (19.1%). Este veredicto classifica a propriedade como sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda direcionada a famílias ou investidores poderia capitalizar sobre os acabamentos de alta qualidade e a localização desejável em Cascais. Renovação rápida ou encenação podem ser necessárias para alcançar margens atrativas. Buy-to-let angle. Com uma renda estimada de €1,989/mês, o rendimento bruto situa-se em 3.7%. O target de locações familiares de longo prazo nesta área poderia gerar fluxo de caixa estável, aproveitando a crescente procura.
Avaliação
Valor justo estimado em €541,391 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €645,000 situa-se €103,609 (19.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €645,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €447,872 (€3,393/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €447,872, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €541,391 (€4,101/m²), uma diferença de €103,609 (19.1%) face ao preço pedido de €645,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 86cd66 | Imóvel em análise | €645,000 | €4,886 | — | 82 | 74 |
| Carcavelos e Parede · 99f2c9 | Ativo | €575,000 | €3,230 | 33.9% | 75 | 75 |
| rua Dom João I, 105 | Ativo | €396,000 | €4,889 | 0.1% | 78 | 79 |
| São Domingos de Rana · 82c879 | Ativo | €435,000 | €3,625 | 25.8% | 75 | 79 |
| rua de Matarraque | Ativo | €580,000 | €4,203 | 14.0% | 76 | 75 |
| Mediana | €505,000 | €3,914 | 19.9% | 76 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Cascais e Estoril, com preço de €645,000, está significativamente acima do seu valor justo de €541,391, indicando que está sobrevalorizada para perspectivas de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, o investimento deverá ter um desempenho inferior em comparação com outras oportunidades na área. Compra e manutenção Dado o preço atual da propriedade e a diferença de 19,1% em relação ao valor justo, manter este investimento a longo prazo não é aconselhável, pois está sobrevalorizado e exigirá uma apreciação significativa para realizar um retorno lucrativo. Embora a localização perto de Lisboa ofereça alguma estabilidade, os retornos antecipados nesta propriedade não justificam a sua avaliação atual. Arrendamento familiar Esta propriedade, apesar das suas características atraentes, está sobrevalorizada a €645,000 ao considerar o seu valor justo de €541,391, representando um risco para arrendamentos familiares. A combinação de rendimento mais baixo e um bairro moderadamente classificado sugere que os inquilinos podem procurar melhor valor em opções semelhantes nas proximidades.
Riscos
Dependência Económica Uma pontuação de 75 em estabilidade económica sugere uma vulnerabilidade moderada a recessões, o que pode afetar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer durante flutuações económicas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 695 004 €
- Capital próprio necessário
- 179 004 €
- Prestação mensal
- 2175 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1114 €
- Preço645 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5160 €
- Imposto do Selo (crédito)3096 €
- Escritura, registo e banco3048 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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