Apartamento em Sacavém e Prior Velho
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Apartamento T2 com 45 m² em Sacavém e Prior Velho, Loures, à venda por 264 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 197 271 €, 25,5% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 45 m², construído em 1980, certificado energético E. Localizado em rua Major Rosa Bastos, 7, freguesia de Sacavém e Prior Velho, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Espaço Exterior Exclusivo: Esta propriedade conta com uma notável área exterior privada de 42 m² com vários terraços, ideal para entretenimento ou jardinagem num ambiente urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €264,700 está significativamente acima do valor justo de €197,271, indicando uma sobrevalorização de €67,429 (34.2%). Esta propriedade não é uma oportunidade financeira, pois excede o seu valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €197,271 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €264,700 situa-se €67,429 (34.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €264,700 face à base da zona de rua Major Rosa Bastos, 7 de €160,780 (€3,573/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €160,780, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €197,271 (€4,384/m²), uma diferença de €67,429 (34.2%) face ao preço pedido de €264,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Major Rosa Bastos, 7 | Imóvel em análise | €264,700 | €5,882 | — | 74 | 76 |
| praceta Alexandre Herculano, 1 | Ativo | €281,000 | €4,194 | 28.7% | 74 | 74 |
| Santa Clara · be946f | Ativo | €290,000 | €4,265 | 27.5% | 75 | 74 |
| Parque das Nações · 65a464 | Ativo | €630,000 | €7,590 | 29.0% | 75 | 75 |
| Camarate, Unhos e Apelação · 25f50a | Ativo | €267,500 | €4,385 | 25.4% | 73 | 72 |
| Mediana | €285,500 | €4,325 | 26.5% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Long-term rental Esta propriedade está listada a €264,700, significativamente acima do seu valor justo de €197,271, indicando que está sobrevalorizada em 34,2%. Com um rendimento bruto de 4,4% e uma classificação de condição de 77/100, pode ter dificuldades em atrair inquilinos de longo prazo no mercado competitivo. Family rental Embora a propriedade beneficie da influência metropolitana de Lisboa e das comodidades suburbanas, o seu preço atual de €264,700 excede o valor justo de €197,271, sugerindo que está sobrevalorizada. Famílias podem ser desencorajadas pelo rendimento bruto de 4,4%, que não é competitivo o suficiente dado o elevado custo de aquisição. Buy-and-hold A estratégia de buy-and-hold parece menos atractiva, uma vez que o preço da propriedade de €264,700 a deixa 34,2% acima do seu valor justo de €197,271. Esta sobrevalorização significativa pode resultar em retornos mais baixos ao longo do tempo, especialmente numa vizinhança mediana classificada com 76/100 em qualidade geral. Not ideal for: Esta propriedade não é adequada para o mercado de luxo devido ao seu preço e condição, e também não é apropriada para alugueres de curta duração e habitação estudantil, onde geralmente se procura rendimentos mais elevados.
Riscos
Potencial Atraso Económico O índice de estabilidade económica de 75/100 sugere um risco moderado de decréscimos que podem afectar a receita de arrendamento e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 283 844 €
- Capital próprio necessário
- 72 084 €
- Prestação mensal
- 893 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -352 €
- Preço264 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9135 €
- Imposto do Selo (escritura)2118 €
- Imposto do Selo (crédito)1271 €
- Escritura, registo e banco2135 €
- Obras4486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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